Kamulaştırma, devlet tarafından kamu yararına yönelik olarak gerçekleştirilen bir işlemdir. Kamulaştırma işlemi ile özel mülkiyete tabi bir taşınmaz, idareye ait olur. Burada taşınmazın bedelsiz bir şekilde özel mülkiyetten idarenin mülkiyetine geçmesi söz konusu değildir. Kamulaştırma işlemi yapılırken taşınmaza uygun olarak belirlenen bedel, taşınmaz malikine ödenir. Kamulaştırma işlemine taşınmazlar konu olabileceği gibi kaynak ve irtifak hakları da konu olabilir. Gerek bedel gerekse kamulaştırma sürecine ilişkin esaslar 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenmektedir.
Kamulaştırma sürecine ilişkin satın alma usulü, Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesinde düzenlenmiştir. Kamulaştırmaya konu taşınmaza ilişkin bedelin belirlenmesi için öncelikle uzman kurum ve kuruluşlardan raporlar alınmalıdır. Ayrıca işleme ilişkin çeşitli büro ve odalardan da bilgiler edinilebilir. Edinilen bilgi ve raporlardan faydalanılarak idare tarafından takdir komisyonu görevlendirilir. Bedel belirlemeye ilişkin takdir komisyonunun yanı sıra pazarlıkla satın alım ve trampa işlemleri için uzlaşma komisyonu görevlendirilir.
İdare kamulaştırma işlemine konu olacak taşınmazı pazarlık veya trampa ile edinme talebini malike bildirecektir. Bu bildirim resmi taahhütlü yazı aracılığıyla yapılır. Dikkat edilmesi gereken husus şudur ki yazıda kamulaştırma bedeli belirtilmeyecektir. Bu yazının tebliğinden itibaren on beş gün içinde malik taraf itiraz etmez ise bildirimde açıklananların talebi ile idareye başvurur. Pazarlık görüşmeleri veya trampa hususunda anlaşılırsa bir tutanak düzenlenerek imzalanır. Bu tutanağın düzenlenme tarihinden itibaren kırk beş gün içinde idare tarafından bedel hazır edilmelidir. Anlaşma tutanağı ve taşınmazın tüm kayıt ve haklardan arındığı yazısına dayanılarak tescil veya terkin gerçekleştirilir. Tescil veya terkin idare adına tapuya resen gerçekleştirilir. Tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli ödenecektir.
Bahsedildiği şekilde anlaşmalar sonucu satın alınan veya trampa edilen mallar kamulaştırma ile alınmış sayılır. Bu şekilde yapılmış kamulaştırmaya ya da bedeline itiraz edilmesi mümkün değildir. Dolayısıyla itiraz davaları açılamaz.
Kamulaştırmanın yukarıda bahsedildiği şekilde satın alma usulü ile yapılamaması da mümkündür. Bu durumda idare ilgili bilgi ve belgeler ile mahkemeye başvurur. Başvurulan mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Kamulaştırma işlemine konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine başvurulur. İdare mahkemeye başvururken takdir komisyonu aracılığıyla belirlediği bedele ilişkin bilgileri de sunar. Dilekçesinde bu bilgilerin bulunması gerekir. Başvuru sırasında bedel tespiti ile bedelin ödenmesi karşılığında kendi adına tescil talebinde bulunur. Mahkeme başvurudan itibaren en fazla otuz gün sonrası için duruşma günü belirler. Taraflara duyurur. Tarafların mahkemede anlaşması durumunda anlaşılan bedel üzerinden işlemler yapılır. Anlaşamaz iseler mahkeme tarafından keşif kararı verilir. Bilirkişiler görevlendirilir. Raporlar mahkemeye sunularak tarafların beyanları alınır. Taraflar yine anlaşamaz ise yeni bilirkişiler görevlendirilir. Hakim bedeli raporlardan da yararlanarak takdir eder. Taraflar anlaşırsa hak sahibi adına bankaya, anlaşamaz ise mahkemece belirlenen banka hesabına bedel yatırılır. Mahkemece taşınmazın idare adına tescili ve bedelin sahibine ödenmesi kararı verilir. Karar bankaya bildirilerek bedel hak sahibine ödenir.
Kamulaştırma Bedeline İtiraz Nasıl Yapılır?
Kamulaştırma talebine konu olan malın maliki, idarenin edinme talebi üzerine idareye başvurabilir. Tarafın idareye tebliğden itibaren on beş gün içinde başvurması ile idare ile taraf arasında bedele ilişkin görüşmeler yapılır. Görüşmeler, idarenin oluşturduğu takdir komisyonunun belirlemiş olduğu bedel çerçevesinde gerçekleştirilir. Tarafların bedelde anlaşamaması halinde idare, taşınmazın olduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurur. Komisyonca belirlediği bedel ve diğer edinmiş olduğu bilgileri dilekçesine ekleyerek kendi adına tescili talep eder. Mahkeme taraflara duruşma gününü tebliğ eder.
Taraflar duruşma tebligat gününden itibaren otuz gün içinde dava açabilir. Bahsedilen otuz günlük sürenin kaçırılmamasına malikçe dikkat edilmelidir. Bunun sebebi otuz günlük sürenin hak düşürücü süre oluşudur. Tarafların açacağı bu dava, kamulaştırma işlemine ilişkin iptal davasıdır. Bu iptal davası, idari yargıda açılacaktır. Davada kesin yetki bulunur. Kesin yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesi’dir. Bununla birlikte kamulaştırma kararı Cumhurbaşkanlığı tarafından alındığında durum farklıdır. Bu karara ilişkin iptal davasının Danıştay’da açılmış olması gerekir. Taraflar dava açsalar dahi yürütmenin durdurulması kararını almadıkça kamulaştırma işlemi kesinleşir. Bu husus, taraflara tebliğ edilen duruşma davetiyesinde de yer alır.
Taşınmaz malikinin yürütmenin durdurulması kararı alması ile açılmış olan dava bekletici mesele yapılır. Böylece kamulaştırmanın iptali davası sonuçlanıncaya kadar idarenin açmış olduğu davada işlem yapılmaz. Malikin açmış olduğu iptal davasının sonucu beklenir. Malikin açmış olduğu davada kamulaştırma işlemi hukuka aykırı bulunabilecektir. Kamulaştırmayı yetkisiz idarenin yapması veyahut kamu yararı bulunmaması bu durumlara örnektir. Bu halde idarenin açmış olduğu davada idare adına tescil talebi reddedilir.
Taraflar kamulaştırma işlemine ilişkin iptal davası açmaz ise idarenin açtığı davaya devam edilir. Taraflar mahkemede tekrar anlaşmaya davet edilmesine rağmen anlaşamayabilirler. Bu durumda mahkemece keşif günü belirlenir ve bilirkişiler görevlendirilir. Yapılacak olan keşifte bilirkişiler de yer alır. Bunların yanı sıra köy veya mahalle muhtarına da tebligat yapılarak keşfe katılması sağlanır. Keşif sırasında muhtarın da beyanı alınacaktır. Böylece taşınmazın değerine ilişkin bilirkişilerce rapor hazırlanır. Raporların mahkemeye verilmesi ile duruşma beklenmeden taraflara da raporlar tebliğ edilir. Taraflar bu şekilde belirlenmiş bedele duruşmada yine itiraz edebilirler. Tarafların itirazı ile yine anlaşma olmaması halinde yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir. Sonuç olarak yeniden düzenlenen raporlar ve alınan beyanlar, bilgiler ışığında hakim bedeli takdir eder. Hakim bedelin ödenmesine ilişkin gerekli kararları vererek tapu dairesine kararlar bildirilir. Tescil hükmü kesindir. Bununla beraber taraflar yine bedele ilişkin istinaf ve temyiz yoluna başvurabilir. Kanun yolu sonuçlanmasına göre kamulaştırma bedeli kesinleşir. İlk derecede ödenen bedelin kanun yolu incelemesi sonucundaki bedelden az olması mümkündür. Bu durumda aradaki fark ilgiliden talep edilir.