Müteahhidin sorumluluğu, asıl itibariyle inşaat sözleşmelerinde meydana gelmektedir. Müteahhitler, inşaat sektöründe sözleşmeli veya kurumsal yapılarda bulunmak suretiyle görev alabilirler. İnşaat sözleşmelerinin tarafları, arsa sahibi ile müteahhit olmaktadır. Tarafların arasında bulunan inşaat sözleşmesini ihlal edici durumlar, müteahhidin sorumluluğunu doğurur.
İnşaat sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu yedinci bölüm uyarınca eser sözleşmesi niteliğindedir. Türk Borçlar Kanunu madde 470’e göre eser sözleşmesinde yüklenicinin edimi, eser meydana getirmek olarak belirlenmiştir. İş sahibinin ise ifa edeceği edim, meydana getirilen eser karşılığında bedel ödemektir. Eser sözleşmesinde düzenlenmiş olan yüklenici taraf, uygulamada müteahhitler olarak karşımıza çıkar. Eser sözleşmelerinin bir türü, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Müteahhit, bina yapma işini üstlenirken arsa sahibi ise binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetinin yükleniciye devrini vaat eder. (Yargıtay 15.HD. 2020/129 E. 2020/3124 K.)
Müteahhidin inşaat sözleşmelerinden doğan sorumlulukları bağlamında ilk değinilmesi gereken husus, sadakat ve özen yükümlülüğüdür. Müteahhit, arsa sahibinin haklı menfaatlerini gözetmelidir. Bu şekilde sadakat ve özen yükümlülüğüne uygun tutum ve davranışlarda bulunmalıdır.
Müteahhidin inşaat sözleşmesi ifası bakımından malzeme yükümlülüğü bulunur. Taraflar anlaşmadığı veyahut aksine adet bulunmadığı hallerde kullanılacak araç ve gereçler, müteahhit tarafından sağlanır. Malzemeleri sağlamakla yüklenmiş müteahhit, malzemelerin ayıbından da sorumlu tutulmaktadır. Müteahhidin sorumluluğu, malzemelerin arsa sahibi tarafından sağlanması halinde de devam eder. Bu halde de müteahhit, kendisine sağlanan malzemeleri gerekli özeni göstererek kullanmalıdır. Ayrıca kullanımları hakkında arsa sahibine hesap vermeli ve artan malzemeleri kendisine geri vermelidir. Arsa sahibi tarafından sağlanan malzemelerde herhangi bir ayıp varsa müteahhit, durumu arsa sahibine bildirmelidir. Aksi takdirde doğacak sonuçlardan sorumlu olacaktır.
İnşaat sözleşmesi çerçevesinde arsa sahibinin gösterdiği yerin ayıplı olması mümkündür. Bu durumun anlaşılması halinde müteahhit, durumu arsa sahibine bildirmelidir. Aksi takdirde doğacak olan zararlardan sorumlu olacaktır. Ayrıca eserini gereğini gibi veya zamanında meydana getiremeyecek olan müteahhit, durumu arsa sahibine bildirmelidir. Aksi takdirde yine ortaya çıkacak zararlardan sorumlu tutulacaktır. Bu durumlar ayrı tutulmak üzere müteahhit, işe zamanında başlamalı ve sözleşmeye uygun şekilde işi bitirmelidir. Bu yükümlülüğe uyulmadığı halde Türk Borçlar Kanunu madde 473 uyarınca arsa sahibi teslim gününü beklemeksizin sözleşmeden dönebilecektir.
İskan Aldıktan Sonra Müteahhitin Sorumluluğu
İskan, oturulmaya uygun bina veya konutlarda gündeme gelen bir belgedir. Yapılan bir bina veya konutta hukuka uygun bir şekilde oturulabilmesi için iskan alınması gerekir. Dolayısıyla iskan, resmi şekilde kullanılabilirliği belgeler. Malike, resmen mülkiyet hakkı tanınır.
Müteahhitlerin inşaat sözleşmesindeki sorumluluğu, projeyi tamamlayıp teslim etmektir. Bununla birlikte sözleşme konusunun tesliminden sonra da müteahhitlerin sorumluluğu bir süre daha devam eder. Bu süre içerisinde konut veya binanın iskanı alınmış olsa dahi müteahhit ortaya çıkan sorunlardan sorumlu tutulacaktır. Müteahhidin sorumluluğu esas itibariyle malzeme ve işçilik hatalarından kaynaklanmaktadır.
Müteahhidin iskan aldıktan sonra sorumluluğu Türk Borçlar Kanunu’nun 478. maddesinde düzenlenmiştir. Sözleşme konusunun tesliminden itibaren başlayacak süre, taşınmaz yapılarda beş yıldır. Bu süre içerisinde iskan alınmış olsa dahi ortaya çıkan ayıpları, müteahhit giderecektir.
Müteahhit Yaptığı Binadan Kaç Yıl Sorumludur?
Müteahhidin yaptığı binadan sorumluluğu, özellikle ayıp durumlarında ortaya çıkmaktadır. Kural olarak müteahhit, binanın açık veya örtülü olarak kabul edilmesi ile her türlü sorumluluktan kurtulur. Bunun istisnası müteahhidin kasten gizlediği veya karşı tarafın gözden geçirerek fark edemeyeceği ayıplardır. Dolayısıyla iş sahibi, gözden geçirme ve bildirimde bulunma yükümlerini yerine getirmelidir. Aksi takdirde eseri kabul etmiş sayılacaktır.
Müteahhidin ayıptan sorumluluğu Türk Borçlar Kanunu’nun 474. maddesinde belirtilmiştir. İlgili düzenlemeye göre iş sahibi, kendisine teslim edilen binayı imkan bulduğu gibi gözden geçirmelidir. Binada ayıp bulunması durumunda uygun süre içerisinde müteahhide bildirmelidir. Binadaki ayıbın sonradan ortaya çıkması da mümkündür. Bu halde iş sahibi, durumu gecikmeksizin müteahhide bildirmelidir. Aksi takdirde eseri kabul etmiş sayılacaktır.
Müteahhidin yaptığı binadan kaç yıl sorumlu olacağı Türk Borçlar Kanunu’nun 478. maddesinde düzenlenmiştir. Müteahhidin ayıplı ifasına karşılık açılacak olan davada zamanaşımı beş yıldır. Bu süre, müteahhidin ağır kusurlu olmasında değişir. Bu durumda zamanaşımı süresi yirmi yıl olacaktır.
Müteahhitin Ağır Kusurları Nelerdir?
Müteahhidin ağır kusurlarının bulunması durumunda sorumluluk süresi de uzamaktadır. Normal şartlar altında sözleşme konusunun tesliminden itibaren müteahhidin sorumluluğu beş yıllık süre için sınırlandırılmıştır. Bununla birlikte müteahhidin ağır kusurunun bulunduğu hallerde sorumluluk süresi yirmi yıl olarak düzenlenmiştir. Ayrıca müteahhidin ağır kusurunun bulunduğu hallerde ayıplı eserin niteliğine de bakılmayacaktır. Güncel hayat akışında yapılanmanın hızı dikkate alınırsa yirmi yıllık süre müteahhitlerin oldukça aleyhine bir sonuç doğurmaktadır. Bu sebeple inşaat sözleşmesinin ağır kusurlu halde ifasından kaçınılmalıdır.
Müteahhidin inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan projeye uygun hareket etmesi gereklidir. Bu projeye veya sözleşmeye kasıtlı şekilde uyulmaksızın yapılan inşaatlar durumunda yirmi yıllık zamanaşımı uygulanacaktır. Aynı şekilde müteahhidin özellikle dayanıksız ve yetersiz malzeme kullanımı da bu sonucu doğurabilecektir. (Yargıtay 15.HD. 2013/2836 E. 2013/4023 K.)