On yıllık kiracının tahliyesi, konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi hallerinden biridir. Konut ve çatılı iş yeri kira ilişkilerinde Türk Borçlar Kanunu, hükümlerinde ağırlıklı olarak kiracıyı koruma altına almıştır. Bu sebeple ilişkinin sona ermesi için genel itibariyle kiracının iradesi esas alınmıştır. Kiracının belirli süreli sözleşmelerde on beş gün önceki bildirimi aranmış aksi takdirde sözleşmenin bir yıl daha uzatılmış sayılacağı düzenlenmiştir. Bildirim ile sona erdirme hakkının bir diğeri ise kiraya verene tanınmıştır. Bu da on yıllık uzama süresi sonunda kullanılabilecek bir haktır.
On yıllık kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenleme altına alınmıştır. İlgili hüküm, konut ve çatılı iş yeri kira ilişkilerinin sona ermesi haline aittir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmenin belirli süre için yapılması mümkündür. Bu halde sürenin bitimi olgusuna dayanarak kiraya veren kiracıyı tahliye edemeyecektir. Kiracının usulüne uygun bildirimde bulunmaması halinde aralarındaki kira ilişkisi bir yıl daha uzamış kabul edilir.
Belirli süreli kira ilişkisindeki uzama süresi on yıla ulaştığında kiraya verene tahliye hakkı tanınmıştır. Kiraya veren on yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmalıdır. Kiraya verenin yapacağı bildirim, yazılı olmadıkça geçersiz sayılır. Usulüne uygun şekilde bildirim yapıldığı takdirde kiraya verenin herhangi bir sebep göstermesine gerek bulunmamaktadır. On yıllık uzama süresi ve usulüne uygun bildirim şartlarıyla kiracıyı tahliye edebilecektir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracıya her zaman sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanınmıştır. Kiraya veren ise bu hakkını, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren on yıl geçmesi halinde kullanabilir. Kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikçe genel hükümlere göre fesih bildirimi mümkün hale gelir. Dolayısıyla altı aylık kira sonu için üç ay önceden fesih bildirimi yapılarak sözleşme sona erdirilebilir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi davasıyla ilgili avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız. Avukat Merve KOLMAN, deneyim ve bilgileri doğrultusunda kiracının tahliyesi konusunda müvekkillerine en etkili sonuçları elde etmek için hizmet vermektedir. Kiracının tahliyesi için tecrübeli bir kira avukatı ile çalışmanızı öneririz.
On Yıllık Uzama Yılı Hesabı
On yıllık uzama yılı hesabında dikkat edilmesi gereken husus, kira sözleşmesinin başlangıcının değil uzama yıllarının hesaba katılmasıdır. Kiracı tahliye talebinde bulunmadıkça belirli süreli kira sözleşmelerinde kira ilişkisi aynı şartlarla bir yıl için uzatılmış kabul edilecektir. Aynı şartlarla uzatılmış sayılma kapsamında da dikkat edilmesi gereken bir nokta bulunur. Bu da aynı şartlarla uzatılmış sayılmanın aynı bedelle uzama olarak algılanmaması gerekliliğidir. Kira bedeli Türk Borçlar Kanunu kapsamında sözleşmede kararlaştırılan şekilde yenilenecektir. Bu şekilde meydana gelen bir yıllık uzamaların on yıla ulaşması gerekir. Ancak bu halde on yıllık uzama yılı hesabı doğru şekilde yapılarak usulüne uygun tahliye talebinde bulunulabilecektir.
On yıllık uzama yılı başlangıcı, tarafların yaptığı kira sözleşmesinin bitim tarihine göre belirlenecektir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin süresi sona ermiş ve taraflar yeni bir sözleşme yapmış olabilirler. Bu halde ilk kira sözleşmesine değil taraflar arasındaki son kira sözleşmesine bakılır. Geçerli olan kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren uzama yılları hesaba katılır. Dolayısıyla taraflar arasında kira sözleşmesi süresi bitiminde yenilenen her sözleşme, on yıllık uzama dönemi hesabını sıfırdan başlatmaktadır.
Fesih Bildirim İhtarnamesi
Fesih bildirim ihtarnamesinin geçerliliği, Türk Borçlar Kanunu’nun 348. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili düzenlemeye göre fesih bildirimi yazılı şekilde yapılmalıdır. Aksi takdirde geçerli bir bildirim yapılmamış sayılacaktır.
Fesih bildirim ihtarnamesi için Türk Borçlar Kanunu’nda yazılı şekil öngörülmüştür. Bununla beraber tarafların bu koşulu hafifletemese de ağırlaştırması mümkündür. Dolayısıyla taraflar anlaşarak bildirimin noterden yapılması gerekliliğini kararlaştırabilir. Bununla birlikte bu koşulun fesih hakkı kullanımını zorlaştırmaması gerekir.
Fesih bildirim ihtarnamesinde bildirimde bulunan kişinin imzası bulunması gereklidir. Bununla birlikte bildirimde sebep gösterme zorunluluğu bulunmaz. Bunun sebebi Türk Borçlar Kanunu’nda “herhangi bir sebep göstermeksizin” fesih hakkının bulunuyor oluşudur. Dolayısıyla fesih iradesi içeren ihtarname geçerli sayılacaktır. ( Yargıtay 3. HD. 25.01.2017; 1554/615)
Fesih bildirimi, on yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden önce yapılmalıdır. İlgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılan yazılı fesih bildirimi ile sözleşme sona erdirilebilir. Usulüne uygun bir bildirim için bir yıllık yapılan kira sözleşmesi öncelikle on yıl uzama dönemi içermelidir. On bir yıl doldurulduğunda uzama koşulu sağlanmakla beraber bildirim, bu süreyi izleyen her uzama yılında yapılabilecektir.
Belirsiz süreli sözleşmelerde kira ilişkisi başlangıcından itibaren on yıl geçmelidir. Bu süreden sonra genel hükümlere göre yapılan fesih bildirimi sözleşmeyi sona erdirir. On yılın dolduğu tarihten itibaren altı aylık dönemler belirlenmelidir. Sona erdirilmek istenen altı aylık dönemin son gününden en az üç ay önce bildirim yapılmalıdır.
Fesih Bildirim Sonrası Dava ve Arabuluculuk Süreci
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca bazı uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Bu kapsamda taraflar arasındaki kira ilişkisi kaynaklı uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru zorunlu hale getirilmiştir. Zorunluluğun tek istisnası, İcra İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliye halidir. Dolayısıyla on yıllık uzama sebebiyle kiracının tahliye edilmesi talebinde öncelikle arabuluculuğa başvurulmalıdır. Bu uyuşmazlık türündeki zorunlu başvuru dava şartı olduğundan tarafların usul eksikliğine dikkat etmesi gerekir. Başvuru yapılmadan açılan dava, usulden reddedilecektir. Bunun sebebi bahsedilen dava şartının tamamlanabilir bir dava şartı olmayışıdır. Dolayısıyla davası reddedilen taraflar sürecin uzamasına sebebiyet verirler. Güncel kira uyuşmazlıklarının mahkemelerdeki yoğunluğu göz önünde bulundurulmalıdır. Bu sebeple dava açmadan önce arabulucuya başvurmak sürecin talebe uygun sonuçlanması için gereklidir.
Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşır ise anlaşma belgesi düzenlenecektir. Anlaşma belgesi imzalandıktan sonra belgenin icra edilebilirlik şerhinin alınması mümkündür. Bu şerh, arabulucunun görev yaptığı yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nden talep edilebilir. Böylece bu anlaşma belgesi ilam niteliği kazanır. Ayrıca taraflar, avukatları ve arabulucunun birlikte imzalaması halinde de belge ilam niteliğinde olur.
Tarafların arabulucuda anlaşamaması halinde ise mahkemeye başvurma hakları bulunur. Arabulucu sürecinden talebine uygun sonuç alamayan kiraya veren, tahliye davası açabilir. Kiraya veren usulüne uygun bildirimde bulunarak uzama yılının sonuna tahliye davası açabilecektir. Tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkemeler; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir.
10 Yılı Dolduran Kiracı Tahliyesi ile İlgili Yargıtay Kararları
Yargıtay 3. HD. 2018/1108 Esas, 2018/6817 Karar Sayılı Kararı,
Somut olayda 01.04.2004 tarihinde imzalanan on yıl süreli kira sözleşmesine dayanan uyuşmazlık bulunmaktadır. Yargıtay tarafından da belirtildiği üzere sözleşmenin süresi 31.03.2014 tarihinde dolmuştur. Bu tarihten itibaren Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesindeki on yıllık uzama süresi işlemeye başlayacaktır. Dolayısıyla 31.03.2014 tarihinden önce bildirim yolu ile taşınmazın tahliyesi istenemeyecektir. Bunun sebebi, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde de belirtildiği üzere kiraya verenin sözleşmenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirememesidir.
Yargıtay 3. HD. 2017/3842 Esas, 2017/9252 Karar Sayılı Kararı,
İlgili kararda taraflar arasında 01.1.1993 ve 01.01.2002 tarihinde imzalanmış birer yıl süreli kira sözleşmeleri bulunmaktadır. Yargıtay tarafından 01.01.2002 tarihli kira sözleşmesine değer verilmiştir. Dolayısıyla hükme esas alınan sözleşme 01.01.2002 tarihli sözleşmedir. Taraflar arasındaki sözleşme, kiracı 31.12.2002 tarihinden en az on beş gün önce bildirmedikçe bir yıl uzamış kabul edilecektir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinde söz konusu kira ilişkisinin on yıllık uzama süresi dolmamıştır. Dolayısıyla ilgili hüküm yürürlük tarihinden itibaren beş yıl sonra uygulanacaktır. Davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabul edildiğinden karar Yargıtay tarafından bozulmuştur.
Yargıtay 6. HD. 2015/3643 Esas, 2016/537 Karar Sayılı Kararı,
Belirtilen kararda taraflar arasında 01.07.2000 başlangıç tarihli iki yıl süreli sözleşme bulunmaktadır. Sözleşme 31.06.2002 tarihinde sona ermekte ve on yıllık uzama süresi başlamaktadır. On yıllık uzama süresi sonu 31.06.2012 tarihidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlük tarihi 01.07.2012’dir. Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girdiği tarihte uzama süresi dolmuştur. Bu sebeple ilgili hüküm yürürlük tarihinden itibaren iki yıl sonra uygulanabilecektir. Böylece 01.07.2014 tarihinde uygulanabilirlik sağlanmış olur. Davacı taraf, 01.07.2014 tarihinden en az üç ay önce yani 01.04.2014 tarihinde ihtarnamesini göndermiş olmalıdır. Ayrıca bu ihtarname belirtilen üç aylık süre içinde kiracıya ulaşmış olmalıdır. Somut olayda davacının 18.04.2013 tanzim ve 25.04.2013 tebliğ tarihli tebliğleri sonuç doğurmamaktadır.
