İzmir Kira Bedelinin Tespit Davası

İzmir'de kira bedelinin tespit davası, konut ve çatılı iş yeri kiralarında gündeme gelmektedir. Bu hususa ilişkin düzenlemeler, Türk Borçlar Kanunu’nun 339. ve devamı maddelerinde yer alır. Kira bedelinin belirlenmesi hususunda çeşitli ihtimallerin ortaya çıkması mümkündür. İlk ihtimal, tarafların kira bedelinde anlaşmasına ilişkindir. Tarafların anlaştığı miktar, bir önceki kira yılı tüketici fiyat endeksi ortalama değişim oranını geçmediği takdirde geçerlidir. İkinci ihtimal, tarafların bu konuda bir anlaşma yapmamasıdır. Bu halde kira bedeli, hakim tarafından belirlenecektir. Belirlemede yine tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınacaktır. Ayrıca kiralananın durumu da göz önüne alınarak hakkaniyetli bir bedel belirlenmelidir. Belirlenen bedel, tüketici fiyat endeksi değişim oranını geçmemelidir.

Kira bedelinin tespit davasının uygulamada asıl meydana geldiği durum, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleridir. Bu tür kira sözleşmelerinde taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmayacaktır. Yeni kira yılında uygulanacak olan kira bedeli, hakim tarafından belirlenecektir. Hakim tarafından belirlenecek olan kira bedelinde gözetilecek hususlar,

• Tüketici fiyat endeksinin değişim oranı,
• Kiralananın durumu,
• Dava konusuna emsal teşkil eden kiralananlardaki emsal kira bedelleri,
• Hakkaniyete uygunluk,

Olarak belirtilebilir.

Kira Tespit Davasının Şartları 

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde belirtildiği üzere kira tespit davası, her zaman açılabilecektir. Bu davada önem arz eden husus, belirlenen miktarın belli şartlar sağlandığında yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlamasıdır. Ayrıca kira davalarında dikkat edilmesi gereken dava şartı arabuluculuk kurumu da bulunmaktadır. Davanın usul sebebiyle reddedilmemesi için görevli ve yetkili mahkemelerin de doğru belirlenmesi gerekmektedir. Olası hak kayıplarının önlenebilmesi için kira tespit davasında yapılması gerekenler aşağıdaki şekilde belirtilebilir:

• Kira tespit davasına konu olan taşınmaz, elbirliği mülkiyetine tabi ise davayı tüm ortaklar açmalıdır.
• Taraflar arasında kanunen geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
• Dava, görevli mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. Davada yetkili mahkeme ise genel yetki kuraları uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Aynı şekilde dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir.
• Belirlenen kira bedelinin yeni kira dönemi başından itibaren kiracıyı bağlaması isteniyorsa dava açılırken bası hususlara dikkat edilmelidir. İlk olarak yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kira tespit davası açılmış olmalıdır. Kira tespit davası açılmamış olsa dahi yeni kira döneminden en az otuz gün önce kiracıya artırım konusunda bildirimde bulunulmuş olabilir. Bu halde kira tespit davası yeni kira dönemi sonuna kadar açılabilecektir. Yeni kira bedelinin baştan itibaren geçerli olabileceği son hal, kira sözleşmesinde yeni kira döneminde bedelin artırılacağı hükmü bulunmasıdır. Bu hüküm bulunduğu takdirde de yeni kira dönemi sonuna kadar kira bedeli tespit davası açılmış olmalıdır.
• Yeni kira bedelinin belirlenmesi için taraflarca sunulan tüm deliller inceleme altına alınmalıdır. Emsal kira sözleşmeleri bu konuda önem arz eden delillerdendir. Ayrıca bilirkişi tarafından; kiralanan emsal taşınmazlar, kiralama dönemleri, kira ilişkisi süreleri gibi hususlar inceleme altına alınmıştır.
• Kira tespit davasının kısmi veya belirsiz alacak şeklinde açılmaması gerekir. Bunun sebebi kira bedeline ilişkin talebin bölünemez oluşudur. Kira tespit davası, bedel belirlenmesi istenen kira yılına ilişkindir. Bu sebeple bir kez ve net olarak talep edilmelidir. Dolayısıyla kira tespit davasında ıslah imkanı bulunmamaktadır.

Dava Açılış Süreci 

Kira tespit davasını kiraya veren taraf açabildiği gibi kiracı da açabilmektedir. Dolayısıyla hukuki yararın bulunması durumunda iki tarafın da bu davayı açma imkanı vardır. Dava açılırken yetkili ve görevli mahkemeye dikkat edilmelidir. Kira tespit davası sürecinde görevli olan mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeridir. Aynı zamanda davanın kira konusunun bulunduğu yerde de açılma imkanı vardır.

Kira bedeli tespit davası açılırken, davada belirlenecek olan bedelin yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olması mümkündür. Bunun için bazı süre ve bildirimlere dikkat edilmesi gerekir. Bedelin yeni kira döneminden itibaren geçerli olması için dikkat edilmesi gereken hususlar şu şekilde belirtilebilir:

• Dava, yeni kira dönemi başlangıcından en az otuz gün önce açılmalıdır. 
• Dava açılmamakla beraber yeni kira dönemi başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya artırım bildiriminde bulunulmuştur. Buna ek olarak yeni kira dönemi sonuna kadar dava açıldığı takdirde belirlenecek bedel yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olur.
• Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunmalıdır. Bu halde de belirlenecek bedel, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu halde de yeni kira dönemi sonuna kadar davanın açılması gerekir.
• Davada Kullanılabilecek Deliller ve İspat 

Kira bedelinin tespiti davasında yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi için tarafların sunduğu deliller önem arz etmektedir. Bu husus, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nda da açıkça belirtilmiştir. Aynı şekilde Yargıtay uygulaması da bu yöndedir. İçtihadı birleştirme kararı ve yerleşik uygulamaya göre davada kullanılabilecek deliller aşağıdaki gibidir:

• Yeni dönem kira bedeli belirlenecek olan taşınmaza emsal kira sözleşmeleri delil olarak kullanılabilir. Bu kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örneği dava dosyasına sunulmalıdır. Böylece emsal kira bedelleri göz önünde tutulacaktır. Bu da yeni dönem kira bedelini rayice uygun hale getirir.
• Bilirkişi tarafından yapılan kiralanan taşınmaz ve çevresindeki emsal taşınmazların incelemesi rapor edilmelidir.
• Kiralananın durumuna ilişkin bilgi ve belgeler ibraz edilmelidir. Bu bilgi ve belgeler; taşınmazın çevresi, niteliği, kullanım şekli gibi hususları içerebilir. Kiralananın kullanılabilirliğine etki eden faktörlerin belgelendirilmesi önem arz eder. Böylece emsal taşınmazlardaki kira bedelleri yüksek olsa dahi kiracı lehine bedel belirlenebilecektir. Bunun sebebi Türk Borçlar Kanunu’nda da belirtildiği üzere kiralananın durumunun hakim tarafından öncelikle dikkate alınıyor olmasıdır.

Kira Tespit Davalarında Net Rakam Zorunluluğu ve Islah Yasağı 

Kira tespit davalarında net rakam zorunluluğu bulunmaktadır. Bunun sebebi, kira tespit davası sonucunda belirlenecek olan kira bedelinin sadece ilgili kira yılında geçerli olmasıdır. Bir yıl için belirlenecek olan kira bedeli, net bir şekilde talep edilmelidir. Kira tespiti bölünemez niteliktedir. Sadece ilgili kira yılında geçerli olacak net bir bedel belirleneceğinden fazlaya ilişkin hakların saklı tutulması mümkün değildir. Dolayısıyla kira tespit davalarının kısmi veya belirsiz alacak davası olarak açılması da mümkün olmayacaktır. Fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamayacaktır. Aynı şekilde saklı tutulan hakla ilgili olarak ıslah talebinde de bulunulamayacaktır.

Kira tespit davalarında ıslah yasağı, Yargıtay kararlarında da açıkça ifade edilmiştir. (Yargıtay 6. HD. , 2015/7190 E. , 2015/10218 K. ) Somut olayda taraflar dava dilekçesinde 8 bin TL’lik talepte bulunmuştur. Sonraki tarihte ise beyan dilekçesi vererek davalarını yaklaşık 9 bin TL’ye ıslah etmişlerdir. İlk derece mahkemesinde ıslah beyanı gözetilerek hüküm kurulmuştur. Yargıtay incelemesinde ilk derece mahkemesi hükmü bozulmuştur. Yargıtay kararında bozma gerekçesinin “kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yolunun kapalı olduğu” açıkça belirtilmiştir.

Kira Tespit Davalarında Hakkaniyet İndirimi 

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde kira bedelinin belirlenmesi düzenlenmiştir. Tarafların kira bedeli hususunda bir anlaşmaya varmamaları mümkündür. Böyle bir durumda kira bedelinin belirlenmesi hakim tarafından gerçekleşecektir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise durum önem arz etmektedir. Bu tür sözleşmelerde tarafların anlaşma yapıp yapmadığına bakılmayacaktır. Böyle bir durumda da hakim kira bedelini belirlerken hakkaniyeti gözetecektir. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nda da açıkça belirtilmiştir. Dolayısıyla kira bedelinin belirlenmesinde kiralananın durumu ve emsal kira bedellerinin yanı sıra hakkaniyet de önem taşımaktadır.

Yargıtay, kira bedeli tespit davalarında hak ve nesafet ilkesinin gözetilmesi gerektiğine kararlarında sıklıkla yer vermektedir. (Yargıtay 3. HD. 2017/8186 E. , 2019/5879 K.) Hak ve nesafet ilkesi, kira tespit davalarında hakkaniyet indirimine karşılık gelmektedir. Kira tespit davası söz konusu olduğunda davadaki taraflardan biri kiracı olacaktır. Kiracı olan taraf, kiralananı halihazırda kullanmakta olduğundan eski kiracı olarak nitelendirilecektir. Taraflar arasında önceden süregelen bir kira ilişkisi olduğundan yargı kararları, kiracı lehine indirim öngörmüştür. Yerleşik uygulamaya göre bu indirim yüzde on ile yüzde on beş bandında yapılmaktadır. ( Yargıtay 3. HD. , 2017/1502 E. , 2017/1318 K.)

Kira Artışının Uygulanacağı Zaman 

Kira bedelinin tespiti davasında yeni dönem kira bedeli, hakim tarafından belirlenecektir. Hakimin belirlediği yeni bedel, belirli şartlar sağlandığı takdirde yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bunun için belirli bildirim süreleri veya sözleşmede ilgili hükmün yer alması aranmaktadır. Bu konudaki düzenleme, Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde yer alır. 

Hakim tarafından belirlenen kira bedelinin yeni döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmasındaki ilk halde otuz günlük süre önem taşımaktadır. Kira tespit davası, yeni dönem başlangıcından en az otuz gün önce açıldığında bu şart sağlanmaktadır. Böylece mahkemece belirlenen bedel, kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Bu otuz günlük süre içerisinde kiraya verenin kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması bir başka haldir. Kiraya veren, bildiriminde kira bedelinin artırılacağını belirttiyse yine bu koşul sağlanacaktır. Bu halde yapılması gereken son husus, kira tespit davasını yeni kira dönemi sonuna kadar açmaktır. 

Kira sözleşmesinde, taraflar arasındaki ilişkiyi düzenleyen hükümler yer almaktadır. Taraflar çoğu zaman, kira bedelinin artırılmasına ilişkin hükmü de sözleşmeye eklemektedirler. Böyle bir durumda da yeni kira bedelinin geçerlilik şartı sağlanmış olur. Mahkeme tarafından belirlenecek olan yeni kira bedeli, yeni dönem başından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.

Kira Tespit Davalarında Dava Şartı Arabuluculuk 

Kira tespit davalarında dava şartı arabuluculuk, 5 Nisan 2023 tarihinde hukuk sistemine dahil edilmiştir. 7445 Sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, bu şartın dayanağıdır. İlgili kanunun 37. maddesinde kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Resmi Gazete’de yayınlanan bu düzenlemede bir durum bu zorunluluğun dışında tutulmuştur. Bu durum, İcra İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyedir. Taşınmazın bu kanun çerçevesinde ilamsız icra yoluyla tahliyesi hükümleri, dava şartı arabuluculuğa tabi değildir. Bu durumun dışında kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda arabuluculuk, dava şartıdır.

Taraflar, kira tespit davası açmadan önce arabuluculuk kurumuna başvurmalıdır. Arabuluculuğa başvurunun zorunlu tutulmasının en önemli sebebi, mahkemelerdeki iş yüküdür. Kira tespit davaları esas itibarıyla beş yıldan uzun kira ilişkisi uyuşmazlıklarında açılmaktadır. Böyle bir durumda taraflar kira bedelinde anlaşamamakta ve kira bedeli hakim tarafından belirlenmektedir. Arabuluculuk kurumu, sürecin yargıya taşınmasını engelleyebilir niteliktedir. Taraflar, arabulucu huzurunda mağduriyetlerini tartışabilecektir. Arabuluculukta tarafların kararı esas olandır. Arabulucu, ancak taraflar çözümsüz kaldığı takdirde çözüm önerisi getirebilmektedir. Bu durumda mahkeme sürecine nazaran tarafların katılımı ağırlık taşımaktadır. Uyuşmazlık tarafları karşılıklı görüşme sonucu anlaştığı takdirde uyuşmazlık, arabuluculuk sürecinde çözülmüş olur. Böylece mahkemelerin iş yükü artmamış olacaktır. Aynı şekilde tarafların ekonomik yükü de azaltılarak uyuşmazlık sona erdirilmiş olur.

Kira Tespit Davalarında İhtarname 

Kira tespit davalarında ihtarname, davanın açılması için gerekli hususlardan biri değildir. Kira bedelinin tespiti davası, karşı tarafa ihtarname gönderilmeden de açılabilir. İhtarname, mahkemenin belirleyeceği bedelin ne zamandan itibaren geçerli olacağı hususunda önemlidir. Mahkeme tarafından belirlenecek olan yeni dönem kira bedeli, ihtarname şartına uyulduğunda kiraya veren lehine sonuç doğurabilir. Bu durum, yeni dönem için belirlenen kira bedelinin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması ile ortaya çıkar. 

Kiraya veren tarafından kiracıya ihtarname gönderilmesi ile yeni kira bedeli dönemin başından itibaren geçerli olacaktır. Bununla beraber ihtarname hususunda bazı şartlara uyulması gerekir. Kiraya veren tarafından gönderilecek olan ihtarname, yeni dönem başlangıcından en az otuz gün içinde gönderilmiş olmalıdır. Gönderilen ihtarnamede kira bedelinin artırılacağı hususuna yer verilmelidir. Ancak bahsedildiği üzere şekil ve süre şartına uyan bildirimler geçerli olacaktır. Bu sebeple belirlenecek bedelin yeni kira dönemi başından itibaren geçerli olması isteniyorsa dikkatli olunmalıdır. İhtarname şartları sağlandıktan sonra dikkat edilmesi gereken bir diğer hal, davanın açılması aşamasında ortaya çıkar. İhtarname süreci geçildikten sonra kira bedelinin tespiti davasının yeni kira dönemi sonuna kadar açılması gerekmektedir. Usulüne uygun ihtarname ve süresi içinde dava açılma şartları yerine getirildiğinde kira döneminin başlangıcından itibaren kiracı bağlanacaktır.

Kira Tespit Davalarında Faiz Uygulaması 

Kira tespit davalarında faiz uygulaması, yeni dönemden itibaren geçerli olacak kira bedelleri konusunda gündemdedir. Söz konusu dava, kira bedelinin tespitine ilişkin olduğunda davada ayrıca faiz belirlenmemektedir. Belirlenecek olan kira bedeli, belirli şartlar altında yeni dönemden itibaren geçerli olabilmektedir. Böylece kiracı, yeni dönemin başından başlamak üzere davada karara bağlanan miktarla yükümlü olmaktadır. Kiracı, kira ilişkisinde halihazırda ödemekte olduğu miktarı, dava süresince ödemeye devam etmektedir. Dava sonuçlandığında ise karar verilen miktar ile halihazırda ödediği miktarın arasındaki farkı ödemesi gerekmektedir. Bunun sebebi, kiraya verenin usulüne uygun şekilde bildirimde bulunması ya da süresinde dava açmasıdır. Böylece davada belirlenecek miktarı, dönem başından itibaren geçerli hale getirir. Dava sonuçlandığında ise aradaki farkı talep edecektir. Kiraya verenin bu talebine, yeni dönemin başından itibaren yasal faiz işleyecektir.

Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları

Kira ilişkisi kaynaklı uyuşmazlıklar, yargıdaki iş yükünün büyük bölümünü oluşturmaktadır. Kira tespit davası da bu kapsamda yer alan uyuşmazlık süreçlerindendir. Özellikle kira bedellerine ilişkin getirilen sınırlamalar, tarafları yargı yolu ile çözüme itmektedir. Halihazırda mevcut bulunan yüzde yirmi beşlik bedel artırım sınırı, taraflar arasında uyuşmazlığa sebep olmaktadır. Her ne kadar arabuluculuk kapsamında çözümlenme amaçlanıyorsa da henüz yargı yükü hafiflemiş değildir. Bu sebeple emsal Yargıtay kararları sıklıkla karşımıza çıkmaktadır.

Yargıtay 3. HD. , 2017/4006 Esas, 2018/10295 Karar Sayılı Kararı,

Somut olayda davacı, kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını iddia etmiştir. Bu sebeple mahkemeden kira bedelinin tespitini istemiştir. İlk derece mahkemesi, sözleşmedeki artış şartını belirsiz bulmuştur. Yargıtay tarafından, ilk derece mahkemesinin kararı bozulmuştur. Bunun sebebi sözleşmede kira artış maddesinin bulunuyor oluşudur. Sözleşme hükümlerine bakıldığında artış maddesi bulunmaktadır. Bununla beraber artış oranı kararlaştırılmamıştır. Yargıtay’a göre sözleşmede yıllık yapılacak artış oranının belli olmaması, tarafları bu konuda hak kaybına uğratmaz. Sonuç olarak taraflar bedelin artırılacağı hususunda uyuşan iradelere sahiptir. Bu sebeple yeni kira döneminde bedelin artırılacağına ilişkin hüküm bulunmaktadır. 

Yargıtay 3. HD. , 2021/3200 Esas, 2021/6064 Karar Sayılı Kararı, 

Somut olayda bilirkişi raporunun yetersizliğinden bahsedilmiştir. Bilirkişi raporundaki yetersizlikler, hüküm kurmada elverişsizliği beraberinde getirmiştir. Bilirkişi incelemesinde, tarafların sunduğu emsal taşınmazlar incelemeye alınmamıştır. Kullanım şekilleri ve konumları gibi niteliklerin farklılığı sebebiyle emsal incelemesi yapılmamıştır. Emsaller incelenmeden soyut ifadelerde kalınan bir rapor hazırlanmıştır. Yargıtay, incelemedeki soyut ifadeleri “takdire bağlı belirleme” olarak nitelendirmiştir. Emsal incelemeleri yapılmadan elverişsiz rapora dayanılması Yargıtay tarafından bozmayı gerektirmiştir.

Yargıtay 6. HD. , 2015/8925 Esas, 2016/3838 Karar Sayılı Kararı,

Somut olayda mahkeme tarafından yeni dönem kira bedeli tespit edilmiştir. Kira bedelinin tespit edilmesinde herhangi bir hukuka aykırılık bulunmamaktadır. Bununla beraber davalı tarafın eski kiracı olduğu hususu gözetilmemiştir. 

Kira bedeli belirlenirken hak ve nesafetin gözetilmesi, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nda da vurgulanmıştır. ( 18/11/1964 gün ve 2/4 Sayılı) Hakkaniyete uygunluk, eski kiracı olma durumunda da uygulanmalıdır. Her ne kadar dava sürecinde kiralananın boş olarak kiraya verilebileceği düşünülse de bu hususa dikkat edilmelidir. Serbest koşullarda getirilecek olan kira miktarı, indirime tabi tutulmalıdır. Bunun sebebi kiracı ile kiralayan arasında halihazırda bir hukuki ilişkinin mevcut oluşudur. Bu ilişki göz ardı edilerek hak ve nesafet indirimi yapılmaması bozmayı gerektirmiştir.

Yargıtay 6. HD. , 2015/7507 Esas, 2015/11163 Karar Sayılı Kararı,

Somut olayda davacı, kiracının bulunduğu dava konusu taşınmaz dışında kullanılan diğer taşınmazların da incelemeye dahil edilmesini talep etmiştir. Bununla beraber bilirkişi incelemesine taşınmazın bulunduğu sitedeki emsal taşınmazlar dahil edilmemiştir. Yargıtay tarafından bozma sebebi olarak bilirkişi raporunun somut gerekçeden yoksun oluşu gösterilmiştir. Ayrıca kira tespit davalarının ancak konut ve çatılı iş yeri kiralamaları için söz konusu olduğu belirtilmiştir. Bunlar dışındaki kiralamalarda kira bedel tespiti istenemeyecektir. Aynı şekilde işgal edilen yerler için de ancak ecri misil talep edilebilecektir.