Kira sözleşmeleri kiracı taraf ile kiraya veren taraf arasında imzalanan ve kanunda öngörülmüş olan şartları taşıması halinde de resmi bir değere sahip olan bir belgedir. Kiraya veren tarafın yükümlülükleri bu tür sözleşmelerin ortaya çıkmasında etken olurken bu yükümlülüklere karşılık olarak da kiracı tarafın kira bedelini ödemeyi taahhüt etmesi gerekmektedir. Kira sözleşmelerinde kiraya veren tarafın ve kiracı tarafın karşılıklı olarak hak ve yükümlülüklerinin olması sebebi ile kiracı tarafın kiraya veren taraftan talep edebileceği bazı haklar bulunmaktadır. Bu hakları şu şekilde sıralamak mümkündür:
- Kiracı, kiralanan malın kullanımına engel olan bir durumun varlığı halinde kira sözleşmesinin süresi içerisinde bu engel teşkil eden hususların giderilmesini kiraya veren taraftan isteme hakkına sahiptir.
- Kiracının, kiralanmış olan taşınmaz hangi amaçla kiralanmış ise bu amaca uygun olacak bir şekilde kiraya veren taraftan taşınmazı talep etme hakkı bulunmaktadır.
- Kiracının, kiraya verilmiş olan taşınmazın kendisine geç teslim edilmiş olması halinde zararının giderilmesini talep etme hakkı bulunmaktadır.
- Kiracının, Türk Borçlar Kanunu’ndaki düzenlemeye göre kiraya veren tarafa yüklenmiş olan edimlerin yerine getirilmediği takdirde sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır.
- Kiracının, kiralanan taşınmazın kullanımı ile ilgili olmak üzere kiralananda yapılacak olan yan giderleri kiraya veren taraftan talep etme hakkı bulunmaktadır.
- Kiracının, kiralanan malda bulunan ayıpların giderilmesini talep etme hakkı bulunmaktadır.
- Kiracının, kiraya veren kişiden aksi kira sözleşmesinde kararlaştırılmadığı sürece vergi, sigorta ve benzeri giderlerin ödenmesini talep etme hakkı bulunmaktadır.
- Kiracının, kiraya veren ve kiracı arasında yapılmış olan kira sözleşmesinin süresi boyunca kiralananı kullanma hakkı bulunmaktadır.
- Kiracının, kira sözleşmesi süresi içerisinde haklı bir sebebe dayanılmadığı sürece kiralanmış olan taşınmazdan çıkarılmama hakkı bulunmaktadır.
- Kiracının, kiraya veren tarafın yazılı izni bulunması şartı ile kiralanan malı alt kiraya verme hakkı ya da kiralanan malı devretme hakkı bulunmaktadır.
- Kiracı taraf, kiralanan mala ait olan yan giderlerin haricinde başka bir ödeme yükümlülüğü altına alınamamaktadır.
Kiracı Hakları Kanunu
Kiracı hakları kanunu adı altında mevzuatta bir kanun bulunmamaktadır. Kira sözleşmelerinde Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmaktadır.
Kira sözleşmeleri, kiraya veren taraf ile kiracı olan taraf arasında karşılıklı olan irade beyanları ile kurulmaktadır. Kira sözleşmeleri şekil şartına tabi değildir. Bu sebeple yazılı olarak hazırlanabilecekleri gibi sözlü olarak da hazırlanabilmektedir. Kiraya veren taraf ile kiracı taraf arasında çıkabilecek olan uyuşmazlıklar göz önüne alındığında kira sözleşmelerini yazılı bir şekilde yapılması daha sonra çıkabilecek uyuşmazlıklarda ispat açısından son derece önemlidir. Ek olarak sözlü bir şekilde yapılmış olan kira sözleşmeleri de geçerli sayılmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu, kiraya veren taraf ve kiracı olan taraf arasında yapılmış olan hem yazılı hem de sözlü kira sözleşmelerini korumaktadır. Eş değişle sözlü olarak yapılmış olan kira sözleşmeleri açısından da kiracı tarafın sahip olduğu tüm haklar geçerli olmaktadır.
Kiraya veren taraf ile kiracı taraf arasında hazırlanmış olan kira sözleşmeleri bir yıl süreye bağlı olarak hazırlanmaktadır. Kira sözleşmesinde bir yılın dolması ile yeni bir sözleşme yapılmasına gerek olmaksızın kira sözleşmesi her yıl kendiliğinden yenilenmektedir. Bu işlemler sırasında kiraya veren ve kiracı tarafın rızasının olması gerekmektedir.
Anayasa Kiracı Hakları
Anayasa’nın 35. Maddesi mülkiyet hakkını düzenlemektedir. Mülkiyet hakkı ancak özüne dokunulmadan ve ölçülülük ilkesine uygun olacak bir şekilde sınırlandırılabilmektedir. Anayasa Mahkemesinin mülkiyet hakkına ilişkin olan kararlarında söz konusu ölçütlerin sık olarak birlikte uygulandığı ek olarak bireylerin hakları ve kamu yararı arasında kurulması gerekli olan adil dengeden söz edildiği mülkiyet hakkına getirilmiş olan müdahale adaletsiz ve mülkün gelirlerinden malikinin yararlanmasını engelleyen aşırı bir sınırlandırma niteliğinde ise kendisine karşı başvuru yolları açık bulunmakta ise yoksun bırakılma şeklinde olmakta geri alma hakkını içermemekte ise, sosyal ihtiyaçlara uygun ve onu karşılayacak bir nitelikte değil ise, bedeli ödenmeden ya da gerçek değerinden az bir bedel ödenerek gerçekleştiriliyor ise hakkın özüne dokunulmaktadır şeklindeki gerekçeleri muhtelif karalarında öngörülmektedir.
Bu durumda Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesi kiraya verenin kullanma yetkisi bakımından mülkiyet hakkını korumaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. Maddesi kiracı tarafın kira bedelini süresi içerisinde ödememiş olması durumunda ihtarda bulunulması koşulu ile kira sözleşmesinin feshedilmesini, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi kira artışlarında getirilmiş olan sınıra rağmen her beş yılda bir kira bedelinin hakkaniyete uygun olacak bir şekilde yeniden belirlenmesi gibi hükümler kiraya veren tarafın ürünlerden yararlanma yetkisini koruma ile birlikte ekonomik dalgalanmalar karşısında mağduriyetini de engellemektedir.
Ev sahibi evi satarsa kiracı hakları
Ev sahibinin malik olduğu ve içerisinde kiracının bulunduğu evi satması durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesi uygulanmaktadır. İlgili madde uyarınca kiracının oturmuş olduğu evin el değiştirmiş olması yani bir başka kişiye satılmış olması halinde evin yeni sahibi yani yeni malik talep ederse taşınmazı edinmiş olduğu tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bir bildirimde bulunabilmektedir. Bu durumda evin yeni sahibi yani yeni malik altı ayın sonunda dava açarak kiracıyı taşınmazdan tahliye edebilmektedir.
Evin yeni sahibi kiralanan taşınmazı kullanma ihtiyacı mecburiyeti sebebi ile tahliye edilmesini talep edebilmektedir. Bu kullanma ihtiyacı ev sahibinin kendisinin olabileceği gibi alt soyunun, üst soyunun, eşinin ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle de olabilmektedir. Satılmış olan taşınmazlar açısından bu satış işlemi kira sözleşmesinin sonlanmasına doğrudan sebep olamamaktadır. Evin yeni sahibinin, evi kullanmakta olan kiracıyı tahliye edebilmesi için satın alınan taşınmazın kullanma mecburiyeti olmalı ve evin yeni sahibi tarafından usulüne uygun bir şekilde bildirim süreleri içerisinde tebligat yapılmalıdır. Bu şartların sağlanması halinde evin yeni sahibi tahliye davası açarak kiracıyı taşınmazdan tahliye edebilmektedir.
5 yıllık kiracı hakları
5 yıllık kiracı hakları açısından kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesi gündeme gelmektedir. Yani taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi beş yılı geçmiş ise kiraya veren taraf kira bedelinin tespit edilmesi için dava açma hakkına sahip olmaktadır.
Bu hususta taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmamaktadır. Beş yıldan uzun süreli olan ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve ondan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira dönemine uygulanacak olan kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki yani TÜFE’deki on iki aylık yani bir yıllık ortalamalara göre değişim oranları, kiralanan taşınmazın durumu ve örnek kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir biçimde belirlenmektedir. Her beş yıldan sonraki kira döneminde bu şekilde belirlenmiş olan kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkeler dikkate alınarak değiştirilebilmektedir.
Eş değişle beş yıldan uzun süreli olan kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti hakim tarafından hakkaniyete uygun olacak bir biçimde yapılmaktadır.
Taraflar arasında yapılmış olan kira sözleşmesi beş yıl uzamış ise kiraya veren taraf haklı bir sebebe dayanmaksızın kiracı tarafı taşınmazdan tahliye edememektedir. Kiraya veren taraf kira sözleşmesinin onaylanma tarihi üzerinden on sene geçmesinden sonra kira sözleşmesini feshedebilmektedir. Fesih bildirimi genel hükümler dikkate alınarak yapılmaktadır.
Kentsel dönüşümde kiracı hakları
Kentsel dönüşüm kararının riskli binanın yıkılması durumunda alınmış olması neticesinde kiracı olan taraf kira yardımı alabilmektedir. Yapılan bu kira yardımı kiracının iki aylık masrafı dikkate alınarak belirlenmektedir. Bağlı bulunduğu binası için yıkım kararı çıkarılmış olan kiracılar açısından kira yardımı söz konusu olabilmektedir. Eş değişle bağlı bulunduğu binası için yıkım kararı çıkarılmış olan kiracılar, kira yardımına başvurabilmektedirler. Kişilerin kira yardımı alabilmeleri için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvurmaları gerekmektedir.
Kentsel dönüşüm hususunda hak sahibi olan kişiler tarafından, riski olarak tespit edilmiş olan yapılardaki konut ve işyerleri açısından kira yardımından yararlanabilmeleri için tahliye tarihinden itibaren bir yıl içerisinde ya da riskli olan yapının yıkım tarihinden itibaren üç ay içerisinde riskli yapının bulunduğu ildeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine ya da riskli yapının bulunduğu ildeki Belediyeye başvurulması gerekmektedir. Konut ya da işyerinde kiracı olarak ikamet eden kişilere ise yapının bulunduğu ilde malikler için belirlenmiş olan aylık kira yardım tutarı esas alınarak iki aylık kira yardımı tek seferde ödenmektedir.
Rutubetli evde kiracı hakları
Evin rutubetli olması durumunda kiracı, kiraya verenden kiralanan malda bulunan bu ayıbın uygun bir sürede giderilmesini talep edebilir. Verilen bu sürede ayıbın giderilememesi halinde kiracı ayıbı kendi imkanları ile giderebilmektedir. Ek olarak kiracı ayıbı gidermek için yapmış olduğu masrafları kira bedelinden indirebilir ya da kiralananın ayışız bir benzeri ile değiştirilmesini talep edebilmektedir.
Kiralananda bulunan ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması halinde kiracı, kira sözleşmesini feshedebilmektedir. Ek olarak kiralananda bulunan ayıbın kiralananın elverişliliğini önemli bir ölçüde engellemesi ya da verilmiş olan uygun bir sürede bu ayıbın giderilememesi halinde de kiracı kira sözleşmesini feshedebilmektedir.
Kiracı, kiralanan malın kullanımını etkileyen ayıpların bulunması halinde, bu ayıpların kiraya veren kişi tarafından öğrenilmesi ile ayıbın giderilmesi arasında geçen süre için kira bedelinden ayıp ile orantılı olacak şekilde indirim yapılmasını talep etme hakkına sahiptir.
Kiraya veren, ayıpta kusuru olmadığını ispat etmediği sürece kiralanan malın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlü olmaktadır.
Kontratsız kiracı hakları
Türk Borçlar Kanunu’ndaki düzenlemeler göz önüne alındığında kira sözleşmelerinin yazılı bir şekilde yapılması zorunlu değildir. Kiraya veren ve kiracı tarafın şartlar üzerinde anlaşmaları koşulu ile kira sözleşmesi kontratsız bir şekilde de düzenlenebilmektedir. Kira sözleşmelerinin yazılı bir şekilde yapılmış olması, kiraya veren taraf ile kiracı taraf arasında ileride çıkabilecek olan uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlaması açısından önem taşımaktadır. Tarafların arasında çıkabilecek olan uyuşmazlıkların kolaylıkla çözüme kavuşturulması açısından kira sözleşmesinin yazılı bir biçimde yapılmış olması her iki taraf açısından da mantıklı olacaktır.
Kira sözleşmelerinde yazılı olarak yapılmış olma şartı aranmaması neticesinde kira kontratının bulunmadığı durumlarda da kira sözleşmesi bulunabilmektedir. Bu durum neticesinde de kiracı hukuka aykırı olacak bir şekilde kiralanandan tahliye edilememekte ve haklarını kullanması da engellenememektedir. Eş değiş ile kira kontratı bulunmasa dahi kiracı haklarının varlığı kabul edilmektedir.
Riskli yapı kiracı hakları
Riskli yapılar, ağır bir hasar görme ya da yıkılma riski taşıyan, ekonomik olarak ömrünü tamamladığı bilimsel verilere dayanılarak tespit edilmiş olan yapılara verilmiş olan isimdir.
Bir binanın riskli yapı olduğu tespit edildiği zaman binada yaşamakta olan kiracılar da bu hususta haberdar edilmektedir. Binada oturmakta olan kiracıların da haberdar edilmelerinin nedeni riskli bir yapıda oturmakta olan kiracıların kira sözleşmesinin feshedilecek olmasıdır. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 301. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili maddedeki düzenlemeye göre, kiraya veren kişi, kiralanan malı kararlaştırılmış olan tarihte, kira sözleşmesinde amaçlanmış olan kullanımına elverişli olacak bir şekilde teslim etmek ve kira sözleşmesi süresi boyunca bu durumda bulundurmak ile yükümlü olmaktadır. Eş değiş ile kira sözleşmesi süresince kiraya veren kişi kiralanan malı kira sözleşmesinde amaçlanmış olan kullanıma uygun olarak bulundurmakla yükümlüdür. Riskli yapı tespit edildiğinde kiraya veren kişinin bu maddeye aykırı davrandığı görülmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 306. Maddesinde düzenlenmiş olan bir diğer husus da ayıbın, kiralanan taşınmazın öngörülen kullanımına elverişliliğini ortadan kaldırmış olması ya da önemli bir ölçüde engellemiş olması ve verilmiş olan sürede kiraya veren tarafından giderilmemesi durumunda kiracı taraf, kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip olmaktadır. Bu şekilde riskli yapının tespit edilmiş olması durumunda ayıbın kiralananın öngörülmüş olan kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırdığı söylenebileceğinden kiracı taraf kira sözleşmesini feshedebilmektedir.
Kiracının bulunduğu yapı riskli olarak nitelendirildiği durumda kiracı, kiraya veren kişiye ihtarname çekerek kira sözleşmesini feshedebilme hakkına sahiptir.
Dükkan kiracı hakları
Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiraları bölümünde düzenlenmiş olan alanlara genel hükümler uygulanmaktadır.
Konut ve çatılı işyerleri kısmında düzenlenmiş olan kiracı haklarını ise şu şekilde sıralamak mümkündür:
Türk Borçlar Kanunu’nun 343. Maddesine göre kiraya veren ile kiracı arasında düzenlenmiş olan kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi hariç olmak üzere kiracı aleyhine olacak bir düzenleme yapılamamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesinde, tarafların kira sözleşmesi üzerinde değişiklik yapamayacakları lakin bu hususta da tek istisnanın kira bedelinin yeniden belirlenmesi olduğu düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 343. Maddesi tek taraflı olan ve yalnızca kiracı tarafı koruyan emredici bir düzenleme olduğundan dolayı taraflar kiracının lehine olacak bir şekilde kiracının aleyhine kira sözleşmesi hükümlerinde değişiklik yapabileceklerdir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 346. Maddesinde de kiracıyı koruyan bir düzenleme mevcuttur. Kiracı tarafa kira bedeli ve yan giderler hariç başkaca bir ödeme yükümlülüğü getirilememektedir. Özellikle belirtmek gerekir ki, kira bedelinin kararlaştırılmış olan zamanlarda ödenmemesi halinde ceza koşulunun ödenmesi gerektiğine ya da daha sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin olarak yapılan düzenlemeler geçersiz sayılmaktadır. İlgili hüküm yalnızca kiracı tarafı koruduğu için tek taraflı olan emredici bir hüküm niteliğindedir.
İskansız evde kiracı hakları
İskan belgesi, inşaatı tamamlanmış olan ve tasdikli projesine uygun olacak bir şekilde inşa edilmiş olan yapılara kişilerin binada yasal bir şekilde oturmalarına imkan tanımak amacı ile belediye tarafından verilmiş olan belgelere verilen addır.
İskan belgesi bulunmayan yapılara birtakım yaptırımlar uygulanabilmektedir. Örnek olarak belediye iskan belgesi bulunmayan yapıların elektrik, su ve benzeri aboneliklerini sağlamamaktadır. Kamu gücü kullanılarak söz konusu yaptırımlarla ev sahipleri ya da inşaatı üstlenmiş olan kişiler iskan belgesi almaya zorlanmaktadır.
İskan belgesi bulunmayan binaların kiralanmasına kanunen bir engel bulunmamaktadır. Fakat bu yapıları kiralayan kiracıların haklarını diledikleri şekilde kullanmaları hususunda sorunlar ortaya çıkmaktadır. Örnek olarak uzun bir süre boyunca iskan belgesi alınmamış olan binaların bir süre sonra tapularının iptal edilebilmesi mümkün olmaktadır. Bunun neticesinde ise kiracının evi derhal boşaltması gerekecektir.
Bu hususta kişilerin bir konut kiralamak istemeleri durumunda gerekli olan araştırmaları yapmaları ve özellikle taşınmazın iskan belgesine sahip olup olmadığına dikkat ederek kiralama yapmaları son derece önemli olmaktadır. Kişi binanın iskan belgesinin bulunmadığını kira sözleşmesini imzaladıktan sonra öğrenmiş ise kira sözleşmesini bu sebebe dayanarak feshedebilme imkânına sahip olmaktadır. Kişiler, kiralamayı düşündükleri taşınmazların iskan durumlarını belediyeye başvurarak öğrenme imkanına sahiptirler.
10 yıllık kiracı hakları
On yılı aşan kira sözleşmelerinin sonunda kiraya veren kişi, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitimine en az üç ay kala bildirimde bulunmak koşulu ile herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir. Kiracıya yapılmış olan bu bildirim neticesinde kiracı süresi içerisinde taşınmazı tahliye etmekle yükümlü olmaktadır.
Kiracı tarafın kiralanan taşınmazı tahliye etmemesi halinde kiraya veren taraf kiracıya karşı dava açma hakkına sahip olmaktadır. On yılı aşan kira sözleşmelerinde ortaya çıkan bu uyuşmazlık açısından Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulmaktadır. On yıllık kira sözleşmesinin sona erdiği durumlarda kiraya veren taraf her kira döneminin sonunda sözleşmenin bitmesine üç ay kala kiracıya bildirimde bulunarak taşınmazın tahliyesini talep edebilmektedir.
Kiraya veren ile kiracı taraf arasında belirsiz süreli olarak yapılmış olan kira sözleşmelerinde ise kiracı taraf kiralanan taşınmazı her zaman tahliye etme hakkına sahip olmaktadır. Eş değiş ile kiraya veren kişi kira sözleşmesinin üzerinde on yıl geçmesi ile genel hükümler uyarınca kiracı tarafa fesih bildirimi yaparak kira sözleşmesini feshedebilmektedir.
Kira Sözleşmesi Bittiğinde Kiracı Hakları
Genel olarak kira sözleşmeleri kiracı taraf ile kiraya veren taraf arasında belirli bir süre öngörülerek düzenlenmektedir. Kural olarak da taraflar arasında düzenlenmiş olan kira sözleşmeleri tarafların kararlaştırdığı sürenin bitmesi ile sona ermektedir. Lakin altı ay ya da daha uzun bir süre kiralanmış olan konut ya da işyeri kiralarında kira sözleşmesinde kararlaştırılmış olan süre sona ermiş olsa bile kiraya veren kişinin kiracıyı kendiliğinden tahliye etme hakkı bulunmamaktadır. Bu açıdan kiracı tarafın kiralanan taşınmazın tahliye edilmesine ilişkin olarak beyanda bulunmaması halinde ya da kira sözleşmesinin devam etmesine ilişkin olarak beyanda bulunmamış olması halinde taraflar arasında imzalanmış olan kira sözleşmesinin aynı koşullar altına bir kira dönemi daha devam ettiği kabul edilmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’ndaki ilgili düzenlemeye göre kiracı taraf, kira sözleşmesinin bitimine en az on beş gün kala kiralanan taşınmazı tahliye edeceğini ve kira sözleşmesini sona erdireceğini bildirir ise sözleşme sona erecektir. Kural olarak kiraya veren taraf, kira sözleşmesinin sona ermesi ile birlikte kiracı tarafı evden tahliye etmek gibi bir hakka sahip değildir.
Kiraya veren tarafın kiracı tarafı taşınmazdan tahliye etme hakkı ancak belirli koşulların varlığı halde bulunmaktadır.
Kiracının Kira Artış Konusunda Hakları
Kiracı taraf ile kiraya veren taraf aralarında sözlü ya da yazılı bir kira sözleşmesi yaparak kira bedelinin belirli aralıklarla arttırılmasını sözleşmeye koyabilirler. Kiranın belirli oranlarda arttırılması kira artış oranı olarak adlandırılmaktadır.
Kira artışı çeşitli şartlar göz önünde bulundurularak düzenlenmiştir. Bu şartlara örnek olarak; yaşam şartları, enflasyon ve benzeri etmenler verilebilmektedir. Kiralanan konut ve işyerlerinde farklı yasal düzenlemeler kapsamında kira artış oranları belirlenebilmektedir.
Kira artışı tarafların anlaşmış olduğu kira bedeli üzerinden her yıl kira sözleşmesinde düzenlenmiş olan oran dikkate alınarak kendiliğinden artmaktadır. Bu oranın her şartta bir önceki yıla ait olan TÜFE oranını geçmemesi gerekmektedir. Bir yıldan fazla süreli olarak düzenlenmiş olan kira sözleşmeleri açısından da aynı durum geçerli olmaktadır.
Kira bedeli tespit edilirken kiracı taraf ve kiraya veren taraf arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklarda kiracı tarafın kira bedelinin tespit edilmesini isteme hakkı bulunmaktadır. Hakim bu hususta tarafların anlaşma yapıp yapmadığını dikkate almamaktadır.
Beş yıldan uzun süren kira sözleşmelerinde ya da beş yıl sonunda yenilenmiş olan kira sözleşmelerinde ve bundan sonra her beş yıl sonunda yeni kira dönemindeki kira bedeli TÜFE dikkate alınarak ve hakkaniyet göz edilerek hesaplanmaktadır. Emsal kira bedelleri de kira bedellerinin hesaplanması sırasında dikkate alınmaktadır.
Kiracının Sözleşme Bitmeden Evden Çıkma Hakkı
Kiracı taraf kira sözleşmesinde taraflarca düzenlenmiş olan sürenin öncesinde gerekçe göstermeksizin kiraladığı taşınmazdan çıkma hakkına sahiptir. Kiracı tarafa bu hak tanınmak ile birlikte Türk Borçlar Kanunu 325. Maddesi uyarınca kiraya veren tarafın mağdur olmaması için düzenlemeler mevcuttur. İlgili maddedeki düzenlemeye göre kiracının kira sözleşmesi süresine uymaksızın ya da kira sözleşmesinde belirlenmiş olan fesih dönemine uymaksızın kiralanan taşınmazı geri vermesi halinde; kiracı tarafın, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralanan malın benzer koşullar içerisinde kiraya verilebileceği makul bir süreye kadar devam edeceği kabul edilmiştir.
Kiracı tarafın bu sürenin geçmesinden önce kiraya veren tarafından kabul etmesi beklenebilecek, kira bedellerini ödeme gücüne sahip olan ve kira ilişkisini devralmaya hazır olan yeni bir kiracı bulması halinde kiracı tarafın kira sözleşmesinden doğan borçları sona ermektedir.
Buna ek olarak kiraya veren taraf yapmaktan kurtulmuş olduğu giderleri, kiralan taşınmazı başka biçimde kullanmak ile elde etmiş olduğu ya da elde etmekten kasti bir şekilde kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlü olmaktadır.
Kira sözleşmesinin süresi dolmadığı halde kiralamış olduğu taşınmazdan çıkan kiracı makul bir süre daha sözleşmede belirlenmiş olan yan giderleri ödemek ile yükümlü olmaktadır. Belirlenmiş olan bu makul sürenin dolmasına rağmen taşınmaz için yeni bir kiracı bulunamasa dahi eski kiracının ödeme yükümlülüğü sona ermektedir.
Ev Sahibi dava açarsa kiracı evden çıkarabilir mi?
Türk Borçlar Kanunu’ndaki ilgili düzenlemelere göre ev sahibi, kiracısını ancak haklı bir nedene dayanarak tahliye edebilmektedir. Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği haklı sebepler Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi bildirim yoluyla feshedilebileceği gibi Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olan şartların sağlanmış olması durumunda dava yoluyla da feshedilebilmektedir. Lakin dava yolu ile fesih halleri kanunda sayılmış olanlar ile sınırlı olmaktadır.
Dava yoluyla fesih halleri şu şekilde sıralanabilmektedir:
- Kiraya veren kişi kiraya vermiş olduğu konutu kendisi, eşi, altsoyu ya da üstsoyu, kanun gereği bakmak ile yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi nedeni ile kullanma zorunluluğu var ise açacağı dava ile kiralananın tahliyesi sağlanabilmektedir.
- Kiraya veren kişi kiraya vermiş olduğu konutu kendisi, eşi, altsoyu ya da üstsoyu, kanun gereği bakmak ile yükümlü olduğu diğer kişiler için işyeri gereksinimi nedeni ile kullanma zorunluluğu var ise açacağı dava ile kiralananın tahliyesi sağlanabilmektedir.
- Kira ilişkisinin kurulmasından sonra kiralanan taşınmaz herhangi bir neden ile el değiştirirse yeni malik konutu kendisi, eşi, altsoyu ya da üstsoyu, kanun gereği bakmak ile yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi nedeni ile kullanma zorunluluğu var ise açacağı dava ile kiralananın tahliyesini sağlayabilmektedir.
- Kiralanmış olan taşınmazın yeniden inşası ya da imarı amacı ile esaslı onarımı genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ise ve bu işler sırasında kiralanan taşınmazın kullanımı imkansız ise kira sözleşmesi feshedilebilecektir.
- Kiraya veren taraf, kiracı tarafın kira bedelini ödememiş olması nedeni ile iki ihtar neticesinde tahliye edebilmektedir.
- Kiraya veren taraf, kiracının ya da eşinin aynı ilçede konutunun bulunması nedeniyle kirasını tahliye edebilme hakkına sahiptir.
