Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafın belirlenmiş olan bir tarihte, kiralamış olduğu konutu ya da işyerini tahliye edeceğini bildiren ve icra edilebilir olan bir belgedir. Tahliye taahhütnamesinin yazılı bir biçimde düzenlenmesi gerekmektedir, bu bir geçerlilik şartıdır. Ek olarak tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından imzalanmalıdır.
Tahliye taahhütnamesi; kiracı taraf ile kiraya veren taraf arasında belirlenmiş olan bir tarihte kiracı tarafın konutu ya da işyerin terk edeceğini bildiren icra edilebilir bir belgedir. Tahliye taahhüdünün yazılı bir şekilde düzenlenmesi gerekmektedir, bu bir geçerlilik koşulu olmaktadır. Yazılı olarak düzenlenmemiş olan tahliye taahhütnamesi mahkemeye ya da icra dairesine karşı sunulamamaktadır. Ek olarak tahliye taahhüdünün herhangi bir şarta bağlanmadan düzenlenmesi gerekmektedir. Tahliye taahhütnamesinin kiracı tarafından imzalanması gerekmektedir.
Kiracının bizzat kendisinin tahliye taahhüdünde bulunması gerekmektedir örnek olarak kiracının yakınlarının, eşinin ya da çocuklarının kira taahhütnameleri geçerli olmamaktadır. Kiralanan konutun, aile konutu olduğu durumlarda kiraya taraf olan eşlerin her ikisinin de aynı şekilde kira taahhütnamesine izin vermesi gerekmektedir.
Boşaltma taahhütnamesinin boşaltma tarihini kesin olarak içermesi gerekmektedir. Taahhütnamenin düzenlenme tarihi kiralananın tahliye edilmesi gereken tarih değildir. Boşaltma tarihi açık bir şekilde belirtilebileceği gibi bazı durumlarda örnek olarak “temmuz ayı” şeklinde de belirtilebilmektedir.
Taahhütnamenin taraflar arasında kira sözleşmesinin yapılmasından sonra düzenlenmesi gerekmektedir. Kira sözleşmesinden daha önce ya da aynı anda imzalanmış olan ve tahliye tarihini içermeyen belgeler geçersiz kabul edilmektedir. Ek olarak taahhütname belgesi konutun ya da işyerinin teslim edildiği tarihten sonraki bir tarihte verilmelidir aksi durumda geçerli olmamaktadır.
Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesine göre taahhütnamenin yazılı olarak yapılması olarak anlaşılsa da Yargıtay Kararları, hukuk genel ilkeleri ve doktrin uyarınca birtakım başka geçerlilik şartları da kabul edilmektedir.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olarak kabul edilebilmesi için gerekli olan şartları şu şekilde sıralamak mümkündür:
- Tahliye taahhütnamesi yazılı bir biçimde yapılmış olmalıdır. Bu husus doğrudan doğruya Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesi ile hüküm altına alınmıştır. Bu şartın düzenlenmiş olma sebebi ispat kolaylığıdır. Ek olarak ilgili maddede yazılılık şartı açısından herhangi bir özel şekil belirtilmemiş olduğundan adi yazılı şekilde yapılmış olması yeterli olmaktadır. Tahliye taahhütnamesinin noterden onaylı bir şekilde düzenlenmesinde fayda bulunmaktadır.
- Tahliye taahhütnamesi kiralayanın serbest iradesine dayanması gerekmektedir. Taahhütnamede herhangi bir irade sakatlığı bulunmamalıdır. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri ile bağlantılı olmaktadır. Tarafların serbest iradelerine dayanmayan bir sözleşme ya da tarafın serbest iradesine dayanmayan ve kişiyi borç altına sokan bir taahhütname irade sakatlığı sebebi ile geçersiz hale gelmektedir.
- Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihten sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması gerekmektedir. Bu husus Yargıtay kararlarıyla sabittir. Bu şartın kabul edilmiş olmasının sebebi kira sözleşmelerinin zayıf tarafı olan kiracı tarafın korunmak istenmesidir. Ek olarak tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin düzenlenmiş olmasından sonraki bir tarihte verilmiş olması dahi yeterli olmamaktadır, kiralanan malın kiralayan kişiye teslim edilmiş olması gerekmektedir. Eş değiş ile kiracı tarafın taşınmazı kullanmaya başlamış olması gerekmektedir.
Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Geçersiz Olur?
Tarafların dikkatli bir biçimde düzenlemesi gereken bir belge olan tahliye taahhütnamesi yanlış düzenlendiği durumlarda geçersiz sayılmaktadır ve yasal delil teşkil niteliğini kaybetmektedir.
Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarından birincisini şekil şartları oluşturmaktadır. Tahliye taahhütnamesi öncelikli olarak kanunda da belirtilmiş olduğu gibi yazılı bir biçimde düzenlenmelidir. Sözlü bir şekilde yapılmış olan tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerliliği bulunmamaktadır. Tahliye taahhütnamesinde mutlaka tarafların imzası bulunmalıdır.
Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarından ikincisini kişilerin hür iradeleri ile düzenlemiş ve imzalamış olması oluşturmaktadır. Kişilerin hür iradeleri ile oluşturmadığı ya da baskı altında düzenlemiş olduğu tahliye taahhütnameleri geçersiz sayılmaktadır.
Kiracı taraf taşınmazı aile konutu olarak kullanmaktaysa tahliye taahhütnamesi imzalanırken çiftlerden her ikisinin de rızası aranmaktadır. Aksi durumda belge geçersiz kabul edilmektedir.
Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin düzenlenip imzalanmış olduğu tarihten sonraki bir tarihte ve fesih tarihinden önceki bir tarihte düzenlenmiş ve imzalanmış olması gerekmektedir.
Tahliye taahhütnamesinde yer alan maddeler açık bir şekilde kiracı tarafa zarar verecek nitelikte ise bu belge hukuken geçersiz sayılmaktadır.
Tahliye taahhütnamesini imzalamış olan kişinin ehliyetsiz olması durumunda ya da başka bir kişinin belgeyi vekaleten imzaladığı bir durumda vekaletname yetkisine sahip değil ise belge geçersiz kabul edilmektedir.
Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının nasıl çıkartılacağı hususu Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili maddedeki düzenlemeye göre kiracının yazılı bir biçimde kiraya verilmiş olan taşınmazı boşaltacağına ilişkin olarak taahhütte bulunmasına rağmen taşınmazı ilgili tarihte boşaltmamış olması halinde kiracıya bir ay içerisinde icra takibi başlatılabileceği düzenlenmiştir.
Tahliye taahhütnamesi ile taşınmazın tahliyesinin gerçekleştirilebilmesi için tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını sağlaması gerekmektedir. Bu şartlardan birincisi kanunda da belirtilmiş olduğu üzere yazılı bir biçimde tahliye taahhütnamesinin yapılmış olması gerekmektedir. Tahliyenin gerçekleşebilmesi için gerekli olan ikinci şart ise tahliyenin gerçekleşmesi gerekli olan tarihte taşınmazın boşaltılması istenmelidir. Belirlenmiş olan tahliye tarihinden önce taşınmazın boşaltılması istenememektedir. Bahsedilen şartların gerçekleşmesinin ardından kiraya veren kişi kiracısından taşınmazın tahliyesini talep etme hakkına sahip olacaktır.
Kiraya veren kişi kiracısından tahliye taahhütnamesine dayanarak kiralanan taşınmazın boşaltılmasını talep etmiş ve kiracı kiralanan taşınmazı tahliye etmemiş ise iki yol ile taşınmazın tahliyesi gerçekleştirilebilecektir. Bu iki yol şunlardır, icra takibi ve tahliye davası.
Kiraya veren kişi tahliye taahhütnamesine dayanarak icra dairesinde kiracıya karşı ilamsız icra takibi başlatma hakkı vardır.
Kiraya veren kişi kiracısına karşı sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilmektedir. Tahliye davasında kiraya veren kişi geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanarak evin tahliye edilmesini talep etmiş olduğunu ispat etmelidir.
Tahliye Taahhütnamesi Tahliye Süresi
Kiracı kiralamış olduğu taşınmazı belirli bir tarihte yazılı bir şekilde imzalamış olduğu tahliye taahhütnamesi ile boşaltacağını bildirdiğinde bu belge diğer koşulları da sağlıyor ise resmi bir şekilde geçerli olmaktadır. Kiracının bizzat kendisi tarafından imzalanması gerekli olan tahliye taahhütnamesi içerisinde taşınmazın hangi tarihte boşaltılacağı açık ve net bir biçimde ifade edilmelidir. Kira kontratının yapılmasının ardından belirli bir süre sonra hazırlanması gerekli olan bu belge yazılı şekil şartını da taşıması durumunda geçerli kabul edilmektedir.
Kiracı taraf tahliye taahhütnamesinde belirtmiş olduğu sürede taşınmazı boşaltmak ile yükümlü olmaktadır. Kiraya veren taraf belirlenmiş olan tarihte tahliye edilmemiş olan taşınmaz ile ilgili olarak bir ay içerisinde icra dairesine başvurabilmektedir ya da tahliye davası açabilmektedir. Tahliye talebinin yetkili olan icra dairesinde yapılması gerekmektedir.
Tahliye davasının açılmasının gerekli olduğu durumlarda da yetkili ve görevli olan mahkeme aracılığı ile davanın açılması gerekmektedir. Bu halde mahkemeye sunulacak olan dava dilekçesi ve dava dilekçesinin eklerinde gerekli olan belgeler hazırlanarak bir dosya halinde mahkemeye beyan edilmektedir.
Tahliye Taahhütnamesi İcra Yolu
Kiraya veren taraf tahliye taahhütnamesine dayalı olarak tahliye işlemini icra takibi ile işleme koyma hakkına sahip olmaktadır. Kiralanan taşınmazın taahhüt edilmiş olan tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracı tarafın aleyhine olacak bir şekilde icra takibinin başlatılmış olması gerekmektedir. İcra takibinin başlatılmış olması durumunda icra dairesi tarafından taahhüt etmiş olan kiracı tarafa taşınmazın on beş gün içerisinde tahliye ve taşınmazın teslimine ilişkin olarak bir ödeme emri gönderilmektedir. Taahhüt etmiş olan kiracının gönderilmiş olan ödeme emrine karşı yedi gün içerisinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. İtiraz edilmiş olması durumunda icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası ya da genel mahkemelerde tahliye davası açılması gerekmektedir. İtiraz edilmemiş olması durumunda, itirazın kaldırılması hallerinde taşınmaz icra müdürlüğü tarafından zorla tahliye edilmektedir ve kiraya veren tarafa teslim edilmektedir.
Tahliye Taahhütnamesi Sulh Hukuk Dava Yolu
Kiraya veren tarafın kiralanan taşınmazı kullanan ve tahliye taahhütnamesi imzalanmasına rağmen taşınmazı tahliye etmeyen kiracısına yönelik olarak başvurabileceği bir yol da dava açmaktır. Dava açılacağı zaman Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurması gerekmektedir.
Mahkeme tarafından davanın kabul edilmiş olması halinde kiraya veren taraf kiracı tarafın aleyhine olarak tahliye talebi içeren ilamlı icra takibi başlatmaktadır. İcra takibinin yapılacağı durumda mahkeme kararının kesinleşmiş olması gerekmemektedir. Kiracı taraf ilamlı icra takibine itiraz etse bile icra takibi durmamaktadır.
Kiracı taraf geçerli olan bir tahliye taahhütnamesi ile belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını beyan ettiği için ihtara gerek kalmaksızın belirlenmiş olan o tarihte taşınmazı tahliye etmesi gerekmektedir.
Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin olduğu durumlarda kiraya veren taraf herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın kiracı tarafın kiralanan taşınmazı boşaltmadığı durumlarda bir ay içerisinde icra dairesine başvurarak icra takibi başlatma hakkına sahip olmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesi Arabuluculuk Süreci
Geçerli bir şekilde yapılmış olan bir tahliye taahhütnamesi ile tahliye davası açmak isteyen bir kişinin öncelikli olarak arabulucuya başvurması gerekmektedir. 1 Eylül 2023 tarihinde 7445 Sayılı kanun ile kira uyuşmazlıklarına ilişkin olan davalarda zorunlu arabuluculuk dönemi başlamıştır. İlgili düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinden sonraki tarihlerde açılacak olan kira davalarını kapsamına almaktadır.
Tahliye taahhütnamesi arabuluculuk sürecinde tarafların uzlaşmış olması durumunda tahliye davası açılmasına gerek kalmaksızın uyuşmazlık konusu çözümlenmiş olacaktır. Aksi halde yani tarafların arabuluculuk sürecinde uzlaşamamış olması durumunda yazılı olan tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye davasının açılmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Tahliye Taahhütnamesi İle Tahliye Davası Masrafları ve Avukatlık Ücreti
Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülmekte olan tahliye taahhüdü ile tahliye davalarında karşı vekalet ücreti 2024 yılında 10.700TL’den az olmamak şartıyla Avukatlık Asgari Ücret Tarifesindeki düzenleme gereğince dava tarihindeki yıllık kira ücreti üzerinden hesaplanmaktadır.
Tahliye davalarında avukatlık ücret, avukatın belirlemiş olduğu bir ücrettir. Avukatlık ücreti davanın konusu, davasının zorluğu ve davanın süresi gibi sebeplere bağlı olarak değişkenlik göstermektedir. Tahliye davalarında genel olarak avukatlık ücretleri davanın konusu olan kira ücretinin bir kısmı olarak belirlenmektedir.
Dava masrafları, tahliye sürecinin gidişine bağlı olarak değişebilmektedir. Örnek olarak, keşif ya da bilirkişi yoluna başvurulmuş olması gibi durumlarda masraf artmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesi Davasında Kiracı İtiraz Yolları?
Tahliye taahhütnamesine kiracının itiraz yolları iki şekilde mevcuttur. İlk olarak tahliye taahhütnamesine itiraz tahliye davası sürecinde edilebilmektedir. İkinci olarak tahliye taahhütnamesine itiraz kiracının tahliye süreci başlatılmış ise icra takibi sürecinde itiraz edebilmesi mümkündür.
Kiracının tahliye emrine karşı olarak çeşitli itiraz sebepleri öne sürme hakkı bulunmaktadır. Lakin bazı durumlarda kiracının itirazını haklı gösterecek birtakım belgelere ihtiyaç duyulmaktadır. Aksi durumda kiraya veren taraf kiracıyı kolay bir şekilde taşınmazdan tahliye edebilmektedir. Bu sebeple kiracı tarafın tahliye taahhüdüne dayanılarak başlatılmış olan icra takibi dolayısıyla kendisine gönderilmiş olan tahliye emrine karşı sunacağı itiraz sebepleri önem taşımaktadır. Kiracı taraf birtakım itiraz sebepleri öne sürerek kiraya veren tarafın iddialarını çürütebilir ve tahliyenin önüne geçebilir.
Kiracı tarafın bir ihmali y a da yanlış bir biçimde itiraz etmesi neticesinde kiracı taraf hem taşınmazı hemen tahliye etmek hem de dava masraflarını ödemek durumunda kalabilir. Bu hususta alanında uzman bir kira avukatı ile çalışmak son derece önemli olmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibine İtiraz
Kiraya veren taraf, kiracının tahliye edilmesi amacı ile icra takibi başlatmış ise kiracı taraf, bu tahliye emrine yedi gün içerisinde itiraz ederek tahliye taahhütnamesine itirazda bulunma hakkına sahiptir. İtiraz neticesinde takip süreci de durmaktadır. Lakin tahliye taahhütnamesi noter tarafından hazırlanmış ise kiracı imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürememektedir. Belirtilmiş olan bu durumun haricinde kiracı taraf gerek taahhütnamenin geçersiz olduğu gerekse tahliye şartlarının oluşmadığına yönelik olarak çeşitli itirazları gündeme getirebilme hakkı vardır.
İcra takibi süreci içerisinde kiracı tarafın tahliye taahhütnamesine ilişkin olarak bir itirazda bulunmamış olması halinde kiraya veren taraf altı aylık itirazın kaldırılması ve bir yıllık tahliye davası süreleri işlemeye başlamaktadır.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davasına İtiraz
Kiraya veren taraf kiracı tarafa karşı tahliye davası açmış ise kiracı taraf tahliye taahhütnamesine itirazda bulunabilmektedir. İlgili itiraz tahliye taahhütnamesinin taşıması gereken şartları içermediğine dair olabilmektedir. Örnek olarak itirazlar; tahliye taahhütnamesinin yazılı bir şekilde yapılmamış olduğuna, kiracı tarafından ya da temsilcisi tarafından imzalanmadığına, kira sözleşmesi ile aynı anda yapılmış olduğuna ya da tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihinin bulunmadığına yönelik olabilmektedir. Ek olarak tahliye koşullarının gerçekleşmemiş olduğuna yönelik itirazlar da söz konusu olabilmektedir. Tahliye davası süresince itirazların söz konusu olması durumunda hakim ilgili itirazları değerlendirmektedir. İtirazları haklı görülmesi durumunda kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi sağlanmayabilmektedir.
Tahliye Taahhütnamesinde İmzaya İtiraz
Kiracı tarafın tahliye taahhütnamesinde kullanılmış olan imzaya itirazı söz konusu ise kiraya veren taraf bu husus karşısında Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak itirazın iptali için tahliye davası açmalıdır. İlgili itirazın neticesinde tahliye takibi de duracaktır. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından yapılacak olan incelemelerin neticesinde imzanın aslında kiracıya ait olduğu ortaya çıkar ise İcra ve İflas Kanunu’nun 275. Maddesi uyarınca kiracı taraf, imza inkar tazminatı ödemek zorunda kalacaktır.
Kiracı kendisine gönderilmiş olan tahliye emrindeki yazılı olan tahliye taahhüdünde bulunan imzaya yapacağı itirazı ayrıca ve açıkça yapmalıdır. Tahliye emrine yapılmış olan genel “itiraz ediyorum” denilmesi imzaya itiraz olarak nitelendirilememektedir.
Tahliye Taahhütnamesi Aile Konutu İtirazı
Aile konutuna ilişkin olan kira sözleşmelerinde kiracı olan eş diğer eşin rızasını almaksızın kira sözleşmesini feshetme imkanına sahip olmamaktadır. Yargıtayın genel kabulüne göre tahliye taahhütnamesi de sözleşmeyi fesih iradesini içermektedir. Bu sebeple diğer eşin rızası olmaksızın imzalanmış olan tahliye taahhütnamesi geçerli kabul edilmemektedir.
Tahliye taahhütnamesinde imzası bulunmayan kiracı eşin buna razı olmadığı iddiası dava boyunca itiraz konusu yapılabilmektedir. Bu durumda diğer eşin rızasının olduğunu ispat etmesi gereken taraf kiraya veren taraftır. Böyle bir durum ile karşılaşmamak açısından kiraya veren taraf kiracı olan eşlerin imzalarını birlikte isteyebilmektedir.
