Kiracı ve kiraya veren arasındaki kira ilişkisinde tarafların karşılıklı hak ve borçları bulunur.
Bu kira ilişkisinde kiraya verenin asli borcu, kiralananı kullanıma hazır bulundurmaktır.
Kiraya verenin bu borcu, kira ilişkisinin devamı süresince devam eder. Kiraya verenin bu
borcuna karşılık olarak kiracının da borçları bulunur. Kiracının en temel borcu, kira bedelini
ödemektir. Kira ilişkisinin asli edimlerinden olan kira bedeli ödenmediği takdirde tahliye
gündeme gelecektir.
Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kira ödemek, kiracının asli borçlarındandır. Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinde de
belirtildiği üzere kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü
getirilemeyecektir. Demek ki kiracı, yan giderler ve asli edimi olan kira bedelini ödemekle
yükümlüdür. Güncel kanuni düzenlemelerle güçsüz taraf olarak kabul edilerek kiracılar
koruma altına alınmıştır. Kira ilişkisindeki yükümlülüklerin çoğunluğu kiraya veren üzerine
bırakılmıştır. Bu sebeple kiracı, kira ilişkisinin devamı için kanuni yükümlülüklerini yerine
getirmelidir.
Kira bedeli, sözleşmede kararlaştırılmış olan bedel olarak ödenir. Ayrıca sözleşmede
kararlaştırılmış olan gün ve miktarda ödenmesi de zorunludur. Kiracı kirasını ödemezse
sözleşmeye aykırı davranmış olur. Böylece kiraya veren tarafından tahliye edilebilir.
Kiraya verenin kirasını ödemeyen kiracıyı tahliye etmesi,
- Tahliye talepli icra takibi başlatmak,
- Kiracının temerrüdü sebebiyle sözleşmeyi feshetmek veya tahliye davası açmak,
- İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açmak,
Durumları ile meydana gelebilir. Kiraya verene bu halde tanınan haklar, birden fazla kanunda
düzenleme altına alınmıştır. Kiraya veren, kiracısının kira bedelini ödememesi halinde İcra
İflas Kanunu ve Borçlar Kanunu’nda tanımlanmış yasal haklarına başvurabilecektir. Yasal haklarınızı en iyi şekilde temsil etmek için tecrübeli bir kira avukatı ile çalışmanınızı öneririz.
Tahliye Talepli İcra Takibi
Tahliye talepli icra takibi, İcra İflas Kanunu’nun 269.maddesinde düzenleme altına alınmıştır.
Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya veren, kiracı aleyhine icra takibi
başlatabilecektir. Buradaki takip herhangi bir mahkeme kararına dayanmadığından ilamsız
icra takibidir. Kiracıya borcunu süresinde ödemesi, itirazı varsa emrin tebliğinden itibaren
yedi gün içinde usulüne uygun itiraz etmesi gerektiği bildirilir. Ayrıca itiraz etmediği veya borcunu ödemediği takdirde kiraya verenin İcra Mahkemesi’nden tahliye ve haciz talep edebileceği de belirtilir.
Tahliye talepli icra takibinin aşamaları genel itibariyle,
- Kiraya veren tarafından kiracı aleyhine takip talebinde bulunulması,
- Kiracıya ödeme emri gönderilmesi,
- Kiracı tarafından ödeme emrine itiraz edilmesi,
- Kiraya verenin itirazın kaldırılmasının talep etmesi,
- Tahliye karar verilmesi,
Olarak belirtilebilir.
Kiraya veren, icra takibi ile kira bedelinin ödenmemesine dayanarak tahliye talebinde
bulunacaktır. Bu hükme dayanarak icra takibinde bulunulabilmesi için taraflar arasında kira
ilişkisi varlığını sürdürmelidir. Olmayan veya son bulmuş kira sözleşmesine dayanılarak icra
takibinde bulunulamaz. Kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılma zorunluluğu bulunmaz. Bu
sebeple taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasa tahliye talepli icra takibinde
bulunulabilir. Yazılı sözleşme olmaması, kiracının icra takibine itirazı durumunda kiraya
verenin itirazın kaldırılması talepli sürecini zorlaştıracaktır.
Kiracı aleyhine başlatılan icra takibi Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesindeki bildirim
yerine geçecektir. Bu bildirim, aynı zamanda Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. Maddesindeki
iki haklı ihtardan biri yerine geçer. Kiracı, ödeme emrine itiraz etmezse kiraya veren İcra
Mahkemesi’nden tahliye talebinde bulunabilecektir. Aynı şekilde kiracının itirazına rağmen
kiraya veren talebiyle itiraz kaldırıldıysa yine tahliyeye karar verilebilir. Bununla beraber
ödeme emri üzerine kiracı kira bedelini öderse kiracı tahliye edilemeyecektir.
Kiraya veren icra takibinde bulunurken ödenmemiş kiralarını talep edecektir. Bununla beraber
kiraya verenin tahliye talebini de açıkça belirtmesi gerekir. Açık bir şekilde belirtilmiş tahliye
talebi bulunmadan ödeme emrine dayanarak tahliye istenemez. İcra dairesi, alacaklının talebi
ile bağlı kalacaktır. Kiraya veren, takip talebine varsa yazılı kira sözleşmesini de eklemelidir.
Bununla birlikte kiracı takipteki ilişkiye itiraz edecekse kira sözleşmesini açık ve kesin olarak
inkar etmelidir. Aksi takdirde kiracı, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacaktır. Kiracının
usulüne uygun itirazı durumunda kiraya veren devam etmek için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde
dava açacaktır.
Aleyhine takip başlatılan kiracı, bedeli ödemez ve itiraz etmez ise kiraya veren İcra
Mahkemesi’nden tahliye talep edebilir. Bu talep, ihtar müddetinin bitimini takip eden altı ay
içinde yapılmalıdır. Kiracının itiraz etmemesi ve ödememesi durumunda kendiliğinden tahliye
edilmeyeceği unutulmamalıdır. Bu durumda kiraya verenin aktif davranışı ile mahkemeden tahliye talebi gerekmektedir. Kiraya veren kiracıya verdiği ihtar müddeti sona ermeden İcra
Mahkemesi’nden tahliye talebinde bulunamaz. (Yargıtay 6.HD. 2015/6411 E. 2015/8990 K.)
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası
İki haklı ihtar sebebi ile tahliye davası Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesinde
düzenlenmiştir. İlgili düzenlemede kiracının kira bedelini ödememesi sebebiyle tahliye davası
açılabileceği belirtilmiştir. Bu düzenleme, yalnızca konut ve çatılı iş yeri kiralamalarında
uygulanabilecektir. Kiracı, bedeli ödememesi sebebiyle kendisine ihtarda bulunulmasına
sebep olmalıdır. Kendisine yapılan ihtar yazılı olarak yapılmış olmalıdır.
Bir yıldan kısa süre için yapılan kira sözleşmelerinde kira sözleşmesi süresinde iki haklı ihtar,
tahliye için yeterlidir. Bir yıllık kira sözleşmesinde bir kira yılı içinde iki haklı ihtar
aranacaktır. Bir yıldan uzun sözleşmelerde ise bir kira yılını aşan süre içinde iki haklı ihtar
halinde tahliye isteminde bulunulabilecektir.
Tahliye talepli davanın açılması için öngörülen süre koşuluna uyulmalıdır. Bir yıldan kısa
süreli ve bir yıllık kiralamalarda kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava
açmalıdır. Bir yıldan uzun süreli kiralamalarda ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden
itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir. Böylece haklı ihtarlara dayanılarak sözleşme sona
erdirilir. Bu durumda tahliye talebinde bulunulur. Kiraya veren, davayı kazanması durumunda
ilamı icraya koyarak tahliyeyi sağlayabilir.
Kiracı, kendisine usulüne uygun ilk ihtar çekildiği takdirde kira bedelini ödeyebilir. İhtardan
sonra ödemesine rağmen ilerleyen zamanlarda yine ödememesi halinde yapılan ilk ödeme,
tahliyeye engel taşımayacaktır. Bunun sebebi kiracı sonradan ödemiş olsa dahi kedisine haklı
bir ihtarda bulunulmuş olmasıdır. Aynı şekilde kiracı aleyhine kira bedeli ödememe sebebiyle
icra takibi başlatılmış olabilir. Kiracı, kendisi aleyhine başlatılan takip sonucunda kira
borcunu ödeyebilir. Kiracının kendisine usulüne uygun şekilde gönderilmiş ödeme emri de iki
haklı ihtardan birini teşkil edecektir. Yani kiracı kira bedelini ödese dahi iki haklı ihtardan biri
şartı sağlanmış olacaktır.
İhtarname ve Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde kiracının temerrüdü düzenlenmiştir. Kiracı,
kiralananın teslimin sonra muaccel olan kira bedellerini ödemekle yükümlüdür. Kira bedelini
ödemek, kiracının asli borcudur. Bu borca aykırılık halinde kiracıya bildirim gönderilmesi söz
konusu olur. Kiraya veren, bildirimde süre içinde kira bedelinin ödenmesi gerektiğini aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini ve tahliye davası açacağını belirtir. (Yargıtay 6.HD.
2001/7932 E. 2001/8126 K.) Kiraya verenin kiracıya yapacağı ihtar, yazılı şekilde
yapılmalıdır.
Yapılacak olan ihtarda kira ilişkisinin türüne göre gerekli süreler verilmelidir. Uygulamada
ihtarname ile sözleşmenin feshi ve tahliye davası, en çok konut ve çatılı iş yeri
kiralamalarında gündeme gelmektedir. Konut ve çatılı iş yeri kiralamalarında kiracıya ihtarda
bulunulurken verilmesi gereken süre otuz gündür. Yapılacak olan ihtarda, açıkça hangi kira
dönemine ilişkin bedellerin istendiği ve ne kadar süre verildiği yazılmalıdır. Bu halde,
açılabilecek olan tahliye davasında kiraya verenin ispat yükü hafiflemiş olacaktır. Kiracıya
ihtarda belirtilmiş olan otuz günlük süre, ihtarın kendisine tebliğini izleyen günden itibaren
başlayacaktır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinde de belirtildiği üzere kiracıya kira bedeli ve yan
gider dışında bir yükümlülük getirilemeyecektir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira
bedeli ödenmezse diğer kira bedellerinin muaccel olacağı hükümleri geçersiz kabul edilir.
(Yargıtay 6.HD. 2014/1518 E. 2014/1983 K.)
