Kira uyarlama davası değişiklik gösteren koşulların var olması halinde açılabilen bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu 138. Ve 344. Madde birlikte değerlendirilirken kira uyarlama davası Türk Borçlar Kanunu 138. Madde uyarınca açılabilmektedir. Kira uyarlama davası taşınır mallara ya da taşınmaz mallara yönelik kira bedellerinin belirlenmesi amacıyla talep edilebilmektedir. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesinde düzenlenmiştir.
Kira Uyarlama Davası Nedir?
Kia sözleşmesinin unsurlarından birisi olan kira bedeli Borçlar Hukuku kapsamında taraflar arasında serbest bir şekilde belirlenebilmektedir. Kira sözleşmesinin yapılmış olması durumunda kiracının yıl sonunda taşınmazı kullanmaya devam etmesi durumunda kira bedelinin yeniden kararlaştırılması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 343. Maddesi uyarınca kira bedelinin belirlenmesi ve kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin düzenlenmiş olan hükümlerden yararlanılır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 343. Maddesi kapsamında emredici nitelikte olan bir diğer hüküm de kira sözleşmelerinde kiracı tarafın aleyhine olacak bir şekilde değişiklik yapılmaması gerektiğidir. Kira sözleşmesi üzerinde yapılabilecek olan değişiklik kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin olabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 346. Maddesi kapsamında da kiracı aleyhine olacak düzenleme yasağından bahsedilmektedir. Yine Türk Borçlar Kanunu’nun 346. Maddesinde kiracıya kira bedeli ve yan giderlerin haricinde herhangi bir yükümlülük getirilemeyeceği ifade edilmektedir.
Kira uyarlama davası tarafların imzalamış olduğu kira sözleşmesinin değişen şartlara bağlı olarak yeni koşullara uydurulmasına yöneliktir. Kira uyarlama davası ve kira tespit davası iki ayrı dava türü olmaktadır.
Kira uyarlama davası Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesi uyarınca düzenlenmektedir. İlgili madde kapsamında sözleşmenin yapıldığı zamanda taraflarca öngörülememiş olan durumların ortaya çıkması halinde kira uyarlamasına gidilebileceği belirtilmektedir.
Kira uyarlama davasının açılabilmesi için kira edim dengesinde değişiklilerin oluşması gerekmektedir. Taraflardan birisi bakımından kira sözleşmesinden kaynaklanan borcun ifasının çekilemez bir hal alması durumunda dava açılabilmektedir ve bu durumda kira bedelinin uyarlanması talep edilebilmektedir.
Kira Uyarlama Davası Hangi Şartlarda Açılabilir?
Kira uyarlama davası açılabilmesi için ilgili koşulların sağlanmış olup olmaması önemlidir. Kira edim dengesinde oluşan dengesizliklere dayanılarak dava açılması gerekli olduğundan koşullar şu şekilde olmalıdır:
- Kira sözleşmesinin taraflarının öngöremediği ya da öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü durumların ortaya çıkması gerekmektedir.
- Kira sözleşmesinin taraflarının öngöremediği ya da öngörülmesi mümkün olmayan bu olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmamış olması gerekmektedir.
- Kira sözleşmesinin taraflarının öngöremediği ya da öngörülmesi mümkün olmayan bu olağanüstü durumun ortaya çıkması sebebi ile ifanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı olacak şekilde borçlu aleyhine olacak şekilde değişmiş olması gerekmektedir.
- Taraflar arasında yapılmış olan kira sözleşmesinin bir yılı doldurmamış olması durumunda bu dava açılamamaktadır. Yani eş değişle taraflar arasında yapılmış olan kira sözleşmesinin bir yılı doldurmuş olması gerekmektedir.
- Kira uyarlama davasını kiraya veren taraf ya da kiracı taraf açabilmektedir.
- Dava ilgili kanunlarda düzenlemiş olan yetkili ve görevli olan mahkemelerde açılmalıdır.
Kira Uyarlama Davası Açabilme Koşulları
Kira uyarlama davası açabilme koşulları yerine getirildiği takdirde bu dava açılabilmektedir. Taraflardan birisi açısından borcun ifasının çekilemez bir hal almış olması dava sırasında dikkate alınmaktadır. Kira uyarlama davası ileriye dönük etkisi olan bir dava türüdür.
Kiranın uyarlama davasına tabi olunan durumlarda ve kira bedelinde değişiklik yapıldığı hallerde geçmiş kiralara bu uyarlama yapılamamaktadır. Dava tarihi baz alınır ve dava tarihinden itibaren kira bedelinde uyarlamaya gidilmektedir.
Kira uyarlama davasını kiracı taraf ya da kiraya veren taraf açabilmektedir. Kira uyarlama davası açılabilme koşulları bir yılı dolmamış kısa süreli sözleşmeler açsısından geçerli değildir. Kira sözleşmesinin bitmesine bir yıl ve daha az bir süre kaldığı takdirde de kira uyarlama davası açılamamaktadır.
Kira Uyarlama Davası Öngörülemeyen Durumlar Nelerdir?
Kira uyarlama davasının açılacağı durumlarda sayılı koşulların sağlanması gerekmektedir. Bu koşullardan birisi de taraflarca öngörülemeyen ya da öngörülmesi de mümkün olmayan durumlar olabilmektedir. Kira uyarlama davası sonuçlandığı takdirde geriye dönük etkisi olmayan ileriye dönük etkisi olan bir netice ile karşılaşılmaktadır. Uyarlama davası açısından öngörülemeyen ya da öngörülmesi mümkün olmayan olaylara verilebilecek olan bazı örnekleri şu şekilde sıralamak mümkündür:
- Döviz kurlarında meydana gelmiş olan artışlar
- Pandemi dönemi
- Ülkede çıkabilecek olan iç karışıklıklar ya da savaşlar
- Ülkede oluşabilecek devalüasyonlar
- Ülkede meydana gelen ekonomik krizler
- Alt yapı ve üst yapıda meydana gelen büyük değişiklikler.
Kira Uyarlama Davası ile İlgili Yeni İstinaf Kararları(2023 sonrası açılabilir kararları)
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/2236 K. 2023/2547 T. 4.10.2023 tarihli kararında belirttiği üzere, temyizen incelenmiş olan bu kararda, hukuki nitelendirmelerin doğru bir biçimde yapıldığı, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten sonra davanın açılmış olduğu tarihe kadar işlem temelinin çökmüş olduğunun ispat edilemediği ve döviz kurundaki meydana gelen değişikliklerin öngörülebilir mahiyette olduğu anlaşılmaktadır. Yine yargıtay bu kararında kira sözleşmesinin değişen koşullara uyarlanabilmesi için gerekli olan şartlara da değinmiştir. Bu şartlar:
- Kira sözleşmesinin yapıldığı zamanlarda kira sözleşmesinin taraflarınca öngörülmemiş olan ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
- Ortaya çıkan bu olağanüstü durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
- Ortaya çıkmış olan bu olağanüstü durum kira sözleşmesinin yapılmış olduğu zamanlarda mevcut olan olguları, kendisinden kira borcunun ifasının istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
- Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş olmalıdır ya da ifanın aşırı derecede zorlaşmasından doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/8271 K. 2023/1153 T. 12.4.2023 tarihli kararında belirttiği üzere, kira bedeline etki edecek şekilde kiralanan taşınmazın niteliği, kullanım alanı, kiralanan taşınmazın konumu, bölgede kira bedeline etki edecek normal düzeyin üzerindeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira bedelleri, vergi giderlerinde meydana gelen artışlar, amortisman giderlerinde meydana gelen artışlar, döviz kurlarında meydana gelen ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi etkisi altına alan ciddi ekonomik kriz ya da doğal afetlere bağlı olarak ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığına ilişkin olarak somut delillerin bulunmaması ek olarak olaydaki davacının da tacir olması sebebi ile basiretli tacir gibi davranarak para üzerindeki kısmi değişiklikleri öngörmek mecburiyetinde bulunduğu bu sebeple davacının istinaf isteminin esastan reddine karar verilmesi uygun görülmüştür.
Kira Uyarlama ve Kira Tespit Davası Farkları
- Kira uyarlama davası ifa güçlüğünün meydana geldiği hallerde ya da öngörülemeyen olağanüstü durumlarda kira sözleşmesinin tarafları arasında bozulan dengeye istinaden olayın meydana gelmesinin ardından derhal açılabilmektedir. Kiraya veren taraf ya da kiracı taraf kira uyarlama davasını açabilmektedir.
- Kira tespit davası kira döneminin sona ermesine bir ay kala ihtarname çekildikten sonra açılabilmektedir. Kira bedelinin tespitine yönelik olarak bir anlaşma yapılmış olması, sözleşmenin süresi gibi durumların dikkate alınması gerekmektedir. Kira bedelinin tespit edilmesinin gerekli olduğu durumlarda kira tespit davası açılabilmektedir.
- Kira uyarlama davasında bir yıldan kısa sürmüş olan kira sözleşmelerine dahi somut olayın durum değerlendirmesi yapılarak sonuç alınabilmektedir. Kira tespit davalarında, kira sözleşmesinin beş yıldan uzun ya da kısa olmasına bakılmaktadır.
- Kira uyarlama davası geriye etki etmemektedir, ileriye etki etmektedir.
- Kira uyarlama davasında dava açma süre sınırlaması bulunmamaktadır.
- Kira tespit davası kira dönemi başlangıcına kadar geriye etki edebilmektedir.
- Kira uyarlama davasında hakim takdir yetkisini kullanabilmektedir.
- Kira tespit davasında hakimin takdir yetkisi sınırlı olmaktadır.
