Tahliye davası, kiracının kiralananı boşaltması talebi ile açılan dava türüdür. Tarafların iradesi
sonucunda kurulmuş olan kira ilişkisi, yine tarafların iradesi ile son bulur. Kira ilişkisinin
devamı hususunda tarafların iradelerinin uyuşmaması mümkündür. Bu halde yargı yoluna
başvuru durumu ortaya çıkar. Kira ilişkisinin hakim tarafından sona erdirilmesi talep edilir.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer
Tahliye davaları, kira ilişkisinin devamına ilişkin irade uyuşmazlıklarının bulunduğu
durumlarda ortaya çıkar. Genel hükümlere tabi kiralarda kira ilişkisi, kira sözleşmesi
süresince devam eder. Bu sebeple kira sözleşmesinin sonra ermesiyle birlikte kiracı tahliye
edilebilir. Bununla beraber konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme süresinin bitimi, kiracı
tahliyesi anlamına gelmez. Kiracının kira ilişkisini sonlandırmak istememesi halinde kira
ilişkisi bir kira yılı daha uzar. Dolayısıyla kira sözleşmesi süresinin bitiminde kiraya veren
kendiliğinden kiracıyı tahliye edemez. Aynı şekilde kiralananın el değiştirmesi halinde de
kiracı sırf bu sebeple tahliye edilemeyecektir. Kiracının kiralanandan tahliyesi için dayanılacak sebepler, sınırlı sayıma tabi tutulmuştur.
Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen tahliye davaları genel itibariyle,
- Kiralananın yeniden inşa ve imarı,
- Kiraya veren tarafın gereksinimi,
- Kiralanana yeni malik olan kişinin gereksinimi,
- Kiracının verdiği tahliye taahhüdüne dayanılması,
- Kiracının kendisine iki haklı ihtarda bulunulmasına sebebiyet vermesi,
- Kiracının, kiracıyla yaşayan eşinin aynı ilçe belediyede oturmaya elverişli konutu
bulunması, - Kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle sözleşmenin feshedilmesi,
Olarak belirtilebilir. Kiraya veren tarafından açılacak olan tahliye davasının süresi, dayanılan
neden ve dava sürecindeki kiracının davranışlarına göre değişkenlik gösterir.
Tahliye Davası İlk Celsede Biter Mi?
Tahliye davasının ilk celsede bitmesi mümkün değildir. Taraflar, aralarındaki uyuşmazlık sebebiyle mahkemeye başvurmuşlardır. Bu sebeple iki tarafın da kendi iddialarını mahkeme nezdinde ispatlaması gerekir. İlk celsede bitme hususu, genellikle boşanma davalarına özgü bir kavramdır. Bu da tarafların aralarındaki ilişkiyi bitirme hususunda ortak ve aynı yönde iradeye sahip olmalarından ileri gelir. Tahliye davalarında ise tarafların iradeleri birbirine uymamaktadır. Zira taraf iradelerinin uyduğu durumda mahkemeye başvurulmasına gerek kalmadan tahliye gerçekleşecektir. Bir diğer ihtimalde ise kira ilişkisinin devamı sağlanacaktır. Tarafların mahkemeye başvurmasındaki neden, bu irade uyumunu sağlayamamış olmalarıdır. Bu sebeple tahliye davası tek celsede bitmeyecektir. Her iki taraf da kendi iddiasını ispatlamak ve kendi talebine uygun sonuç alabilmek için mahkemeyi ikna yolunda çaba sarf edecektir. İddialarına uygun deliller sunulacaktır. Gerektiği takdirde tanıklar dinleterek iddialarını ispatlayacaklardır. Bu işlemlerin yapılması tek celsede gerçekleşemeyeceğinden süreç uzayacaktır.
Tahliye Davası Nasıl Hızlandırılır?
Tahliye davasının hızlandırılması temel itibariyle tahliye isteminde dayanılacak olan sebebin doğru seçilmesi ile sağlanır. Kiraya veren Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan tahliye sebeplerinden somut uyuşmazlığa uygun olan sebebe dayanmalıdır. Aksi takdirde açtığı tahliye davası reddedilebilecektir. Bu durumda süreç uzar. Kiraya verenin talebinin gerçekleşmesi zaman alır. Ayrıca taraflar, elindeki delillere uygun tahliye sebebine
dayanmalıdır. Örneğin uygulamada en hızlı sonuçlanan kira davası türü, tahliye taahhütnamesine dayanılarak açılan tahliye davasıdır. Kiraya verenin usulüne uygun şekilde aldığı tahliye taahhütnamesi olduğu halde diğer tahliye sebeplerine dayanması, istemine ulaşma süresini uzatır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının en hızlı şekilde sonuçlandırılabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen yükümlülüklere uyulmalıdır. Bu davanın usulüne uygun şekilde açılması ve sonuçlanması için gereken şartlar aşağıdaki şekilde belirtilebilir:
- Kiraya verenin kendisi, alt-üst soyu veya bakma yükümü olan kişilerin gereksinimi
bulunmalıdır. - Gereksinim sebebi, mahkeme tarafından samimi bulunmalıdır.
- İş yeri gereksinimi halinde kiralanan, davacının öne sürdüğü işe uygun olmalıdır.
- Davacı tüzel kişi ise sadece kendisi için dava açmış olmalıdır.
- İhtiyaç, dava açıldığı tarihte var olmalı ve yargılama sürecinde devam etmelidir.
- Belirli süreli sözleşmelerde süre sonundan itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
Yukarıda genel itibariyle bahsedilen şartlara uyulduğu takdirde dava daha hızlı sonuçlanacaktır. Şartlara uyulmadan açılan davalar reddedilebilecektir. Örneğin samimi bir ihtiyaç nedenine dayanmadan veya TBK’ de sayılan kişiler dışındakilerin ihtiyacına açılan davalar reddedilir. Davacı taraf tüm usul ve esaslara uyarak açtığı davada iddialarını ispatlar. Uygun deliller ile dava sürdürüldüğünde mahkemenin iş yüküne de bağlı olmak üzere sonuca daha kısa sürede ulaşılabilir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
10 yıllık kiracının tahliyesi, diğer tahliye davalarına nazaran daha kısa sürmektedir. Çoğu zaman tahliye davası açılmadan süreç sonlandırılabilir. Bununla beraber iradelerin uyuşmadığı durumlarda yine yargı yoluna başvurulacaktır.
10 yıllık kiracının tahliyesi halinde dikkat edilmesi gereken husus, on yılın uzama süresi oluşudur. Yani kiraya veren ile kiracı arasındaki belirli süreli kira ilişkisi sözleşme süresince devam edecektir. Belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminden itibaren kiracının tahliyeyi reddetmesi durumunda kira ilişkisi bir yıl için uzatılmış sayılacaktır. Kira ilişkisinin devam etmemesi ancak kiracının sözleşme bitiminden en az on beş gün önce tahliye bildiriminde bulunmasına bağlıdır. Aksi takdirde sözleşme bir yıl için uzatılmış sayılacaktır. 10 yıllık kiracının tahliyesinde de bahsedilen on yıl, bir yıllık uzama dönemleri ile on yıllık uzama süresinin tamamlanmış olmasıdır. Dolayısıyla kira ilişkisinin başında yapılan sözleşme süresi, on yıllık uzama süresi hesaplanmasına dahil edilmeyecektir.
10 yıllık uzama süresi sonunda kiracı ile anlaşılamadığı takdirde tahliye davası açılır. Bunun için uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiraya verenin bildirimde bulunmuş olması gerekir. Yazılı kira sözleşmesi bulunması, süreci daha hızlı sonlandıracaktır. Yazılı kira sözleşmesi bulunmaması halinde ise kira bedeli dekontları gibi belgeler ile ilişki ispatı sağlanmaya çalışılır. Bu da süreyi uzatan etkenlerdendir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Ne Kadar Sürer?
Tahliye taahhütnamesi ile tahliye, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenmiştir. Tahliye taahhütnamesine dayanan tahliye davası, diğer tahliye davalarına göre daha kısa sürede sonuçlanır. Bunun için tahliye taahhüdünün geçerli olması gerekir. Usulüne uygun şekilde alınmış bir tahliye taahhüdü ile dava kolayca sonuçlanabilmektedir. Bununla birlikte mahkemelerdeki iş yükünün de dava seyrini etkileyeceği unutulmamalıdır. Tahliye taahhüdüne dayalı olarak açılacak tahliye davasında dikkat edilmesi gereken hususları aşağıdaki şekilde belirtilebilir:
- Tahliye taahhütnamesi, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmelidir.
- Kiracı taahhüdü verirken irade serbestisi içinde bulunmalıdır.
- Taahhütname ilk kira sözleşmesinden sonra verilmelidir. Kira sözleşmesinin yapılışı
sırasında verilmiş olan taahhütler geçerli değildir. - Tahliye taahhüdü yazılı olarak alınmış olmalıdır.
- Tahliye taahhüdünü kiracı yapmış olmalıdır. Birden fazla kiracı bulunuyorsa tüm
kiracılar tarafından taahhüdün verilmiş olması gerekir. - Taahhütte tahliye edilecek tarihin de belirtilmesi gerekir.
- Tahliye taahhüdü yukarıda bahsedildiği şekilde usulüne uygun olarak alınmış olmalıdır. Bu
şekilde süreç daha kısa sürede sonuçlandırılacaktır.
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
Yeni ev sahibi, kiralananı iktisap etmesiyle birlikte kira ilişkisinin tarafı haline gelir. Kiralananı kullanmak amacı ile kazandı ise kendisinin de gereksinim durumu ortaya çıkacaktır. Gerçek bir ihtiyaç durumunun ortaya çıkması halinde kiralanan tahliye edilebilir. Kiralananın en kısa sürede tahliyesi için aşağıdaki hususlar gözetilmelidir.
- Kiralanan edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde
bulunmalıdır. - İhtiyaç yeni malikin kendisi, alt-üst soyu, bakma yükümü olan kişilere ilişkin
olmalıdır. - Edinme tarihinden itibaren en erken altı ay sonra dava açılmalıdır.
İhtiyaç samimi olmalıdır. Bu husus deliller ile kanıtlanmalıdır.
Kiralanan hususundaki ihtiyaç, delillerle kanıtlanmalıdır. İhtiyaç hususundaki kanaat, sıkı koşullara bağlanmıştır. Örneğin evlenmek üzere olunması nedeniyle ihtiyaç durumunda nişanlanmış olmak yeterli değildir. Yargıtay, somut evlilik hazırlıkları aramaktadır. Bu sebeplerin iddiaların kanıtlanması süreci uzatacaktır. Halihazırda mahkemelerde kira davaları ağırlıktadır. Bununla birlikte delillerin ileri sürülmesi ve ihtiyacın ispatlanması uzun sürebilmektedir.
Tahliye Talepli İcra Takibi Ne Kadar Sürer?
Tahliye talepli icra takibi, kira bedeli ödenmemesi sonucunda gündeme gelir. Kiraya veren süresi içinde kira bedellerinin ödenmesi gerektiğini bildirecektir. Yine aksi takdirde tahliye isteminde bulunacağı da icra takibinde belirtilir.
Başlatılan icra takibinde,
- Takip başlatılması,
- Ödeme emri gönderilmesi,
- Ödeme emrine itiraz edilmesi,
- İtirazın kaldırılmasının talep edilmesi,
- Tahliye talebinde bulunulması,
Aşamaları gerçekleşir. Kiraya veren tarafından başlatılan icra takibine kiracının itiraz etmemesi mümkündür. Bu halde kiracının süresi içinde kira bedelinin ödememesi beklenecektir. Süre geçmesine rağmen kiracı itiraz etmemekle birlikte kira bedelini de ödemeyebilir. Bu durumda süreç hızlı sonuçlanacaktır. İcra Mahkemesi’nde tahliye davası açılarak kiralananın tahliyesi talep edilecektir. Sulh Hukuk Mahkemeleri’ndeki kira davaları yüküne nazaran tahliye talepli icra takibi daha kısa sürede sonuçlanır.
İşyeri Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
İş yeri tahliye davasının farklı sebeplere dayanılarak açılması mümkündür. Türk Borçlar Kanunu’nun 347 ve devamı maddelerine dayanılarak tahliye isteminde bulunulur. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerindeki tahliye sebeplerine daha çok konut kiralamalarında dayanılmaktadır. Bununla birlikte bahsedilen düzenlemeler çatılı iş yeri kiralamaları için de geçerlidir. Bu sebeple iş yeri tahliye davaları,
- İlişkinin on yıllık uzama süresinin bulunması,
- Kiralananın yeniden inşa ve imarı,
- Kiraya veren veya yeni malikin gereksinimi,
- Tahliye taahhüdüne aykırı davranış,
- Kiracıya iki haklı ihtarda bulunulması,
Hallerinde açılabilecektir. Özellikle gereksinim nedeniyle tahliye davası, iş yeri kiralaması durumunda önem arz eder. Bunun sebebi iş yeri ihtiyacı ispatının konut ihtiyacına nazaran daha zor kanıtlanıyor oluşudur. Örneğin kiralananın yapılacak olan işe uygun olması gerekir.
Bu uygunlukta kiralananın durumu ve konumu dikkate alınır. Bu sebeple iş yeri gereksinimi davası ispatın zorluğu sebebiyle daha uzun sürmektedir. Somut olaya uygun tahliye sebebine dayanıldığında mahkemenin iş yüküne bağlı olarak dava daha kısa sürede sonuçlanabilir. Bununla beraber taraflar arasındaki çekişmenin boyutu gibi hususlar da davanın sonuçlanmasını uzatacaktır. Aynı şekilde kanun yolu açık olan kararlarda başvurulan denetimler de sürecin uzamasına sebep olur.
