Şufa (önalım) davası, önalım hakkının kullanılacağı durumlarda meydana gelir. Bunun sebebi, önalım hakkının dava dışında kullanılmasının mümkün olmayışıdır. Önalım hakkı, devir hakkını kısıtlayan bir durumdur. Kullanılacak olan önalım hakkı, sözleşmeden veya kanundan kaynaklanıyor olabilir. Önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu tarafından düzenlenmiştir. Sözleşmeden doğan önalım hakkında ise taraflar kendi aralarında anlaşarak önalım hakkı tanırlar. Önalım hakkının kullanılması ve malike tanıdığı yetkiler bakımından kanundan veya sözleşmeden doğması hususunda bir ayrım yapılmaz.
Şufa(Önalım) Davası
Şufa( önalım) davası, önalım hakkının kullanılabilmesi için açılan bir davadır. Bu dava, genel itibariyle önalım hakkı sahibi tarafından önalım hakkı tanınan taşınmaz alıcısına karşı açılır. Türk Borçlar Kanunu’nun 240. maddesine göre bu hak, taşınmazın satışı halinde kullanılabilecektir. Aynı şekilde ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemlerde de önalım hakkı kullanılabilir. Önalım hakkının kullanılamadığı haller;
- Önalım hakkı konusu taşınmazın miras paylaşımı sırasında mirasçılardan birine özgülenmesi,
- Taşınmazın cebri artırma yolu ile satılması,
- Kamu hizmetlerinin yerine getiriliyor olması veya buna benzer amaçlar güdülmesi,
Olarak belirtilebilir. Devredilebilirlik konusunda anlaşma olmadıkça önalım hakkı devredilemez ancak miras yoluyla geçer. Devredilebilirliğe ilişkin sözleşme var ise bu sözleşme de yazılı şekilde yapılmış olmalıdır.
Şufa hakkı dolayısıyla şufa davası, kanundan veya sözleşmeden doğabilmektedir. Sözleşmeden doğan şufa davasında taraflar iradelerine uygun şekilde sözleşme konusunun satımı halinde önalım hakkı tanırlar. Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesine göre önalım sözleşmesi ancak yazılı şekilde yapılır ise geçerli olacaktır. Ayrıca önalım hakkı en fazla on yıllık süre için kararlaştırılabilecektir. Taraflar arasında düzenlenen önalım hakkı sözleşmesi, tapuya şerh verilebilir. Böylece sözleşmelerdeki nisbilik prensibi aşılarak önalım hakkı üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilecektir.
Kanundan doğan şufa hakkı dolayısıyla şufa davası, Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kanundan doğan önalım hakkı, paylı mülkiyete halinde tanınan bir haktır. Paylı mülkiyete tabi taşınmazda paydaşın payını üçüncü kişiye satması gerekmektedir. Bu satım kısmen veya tamamen olabilir. Bahsedilen şartlar sağlandığı takdirde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabileceklerdir.
Önalım Hakkı Davası Nasıl Açılır?
Önalım hakkı davası, Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesine göre taşınmazın satışı ilişkisindeki alıcıya karşı açılır. Türk Borçlar Kanunu’nun 242. maddesinde ise sözleşmeden doğan önalım hakkının nasıl kullanılacağı düzenlenmiştir. İlgili düzenlemeye göre sözleşmeden doğan hakkını kullanacak kişi hakkını alıcıya karşı açacağı dava ile kullanır. Bunun için önalım hakkı şerh edilmiş olmalıdır. Aynı şekilde taşınmaz mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse de alıcıya karşı dava açılarak kullanılacaktır. Bahsedilen durumlar mevcut değil ise önalım hakkı sahibi, önalım hakkı davasını satıcıya karşı açar. Dava açılırken geçirilmemesi gereken hak düşürücü süreler bulunmaktadır. Bu sürelerden biri satış veya ona eşdeğer işlemin hak sahibine bildiriminden itibaren üç aydır. İşlemin hak sahibine bildirilmesi satıcı veya alıcı tarafından noter aracılığıyla olacaktır. Üç aylık süreye getirilmiş olan üst süre ise iki yıldır. Hak sahibinin geç öğrenmesi durumunda satışın yapılmasından itibaren iki yıllık sürenin geçmemiş olmasına dikkat edilmelidir.
Şufa davası açılırken gözetilmesi gereken görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise şufa hakkı konusunun bulunduğu yer mahkemesidir. Dolayısıyla taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde şufa davası açılacaktır.
Önalım Hakkı Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler?
Önalım hakkı, niteliği itibari ile devir hakkını kısıtlar. Bununla birlikte önalım hakkının kullanılmasında kanunlarda yer alan ve dikkat edilmesi gereken ayrık durumlar bulunur. Bunlara ilk örnek, satış sözleşmesinin ortadan kalkması veya alıcının şahsi sebepleri dolayısıyla onaylanmamasıdır. Bu haller, kullanılmış olan önalım hakkının geçerliliğini etkilemeyecektir. Dolayısıyla satış sözleşmesinin ortadan kalktığı veya onaylanmadığı önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemeyecektir.
Önalım hakkının kullanılması ile taşınmazın iktisap şekli, bu hakkı tanıyan sözleşmede öngörülebilecektir. Bu konuda bir anlaşma bulunmaz ise satıcının üçüncü kişi ile kararlaştırdığı koşullar, önalım hakkı sahibi için de hüküm ifade eder.
Önalım hakkından feragat edilecek ise Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesi uyarınca bu feragatin resmi şekilde yapılmış olması gerekir. Ayrıca tapu kütüğüne şerh de verilmelidir. Vazgeçme, belirli bir satışa ilişkin ise yazılı olmalıdır. Bu vazgeçme, satıştan önce veya sonra yapılabilecektir.
Önalım hakkı davasında dikkat edilmesi gereken en önemli husus ise hak düşürücü sürelerdir. Gerek kanundan gerek sözleşmeden doğan önalım hakkında satışın yapıldığı hak sahiplerine noter aracılığıyla bildirilir. Bu bildirimden itibaren üç ay içerisinde hak kullanılmalıdır. Bildirim sonrası kullanım için gözetilmesi gereken süre her halde iki yıldır.
Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde önalım hakkı sahibine bir gider yükümlülüğü belirtilmiştir. Bu gider, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleridir. Hak sahibi, adına pay tesciline karar verilmeden önce giderleri yatırmalıdır. Giderlerin ne zaman ve nereye yatırılacağı hakim tarafından belirlenecektir.
Şerh verilmiş bir sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkı, şerhin belirttiği süre ve koşullarda kullanılabilecektir. Bu şerhin etkisi her durumda şerh tarihinden itibaren on yıl geçmekle sona erecektir. Şerhte belirtilen koşullar ile hak sahibi bu hakkını her malike karşı kullanabilir. Koşullar belirtilmediği takdirde üçüncü kişiye satışındaki koşullar hüküm ifade edecektir.
Şüfa Hakkı Nedir?
Şufa hakkı, taşınmaz mülkiyetinin devir hakkını kısıtlayan bir haktır. Yasal şufa hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda gündeme gelir. Paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki paydaşın payını satması durumunda kullanılabilecektir. Burada dikkat edilmesi gereken husus ise paydaşın payının diğer paydaşlara satılması halinde şufa hakkının kullanılamayacak oluşudur. Bunun sebebi Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde pay satışının üçüncüye kişiye yapılmış olmasının aranmasıdır. Bu halde paydaşın sattığı payı diğer paydaşlar öncelikle satın alma hakkına sahip olacaklardır. Şufa hakkı, paylı mülkiyet kurulduğu anda doğmaktadır. Bununla birlikte kullanılabilmesi için paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması gerekir. Ayrıca bu hakkın kullanılabilmesi için irade beyanı yeterli olmaz. Türk Medeni Kanunu da şufa hakkının kullanılabilmesini dava açma koşuluna bağlamıştır. Dolayısıyla şufa hakkının kullanılması için karşı tarafın beyanına ihtiyaç bulunmaz. Şufa hakkı sahibinin dava açması ve gerekli şartların oluşması hakkın kullanımı için yeterlidir. Şufa hakkının kullanılması için de payın tamamının satılması koşulu aranmaz. Pay kısmen de olsa paydaşlar dışında birine satıldıysa hak sahibi şufa hakkını kullanabilir.
Şüfa Hakkını Kimler Kullanabilir?
Şufa hakkını kimlerin kullanabileceği Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde belirtilmiştir. İlgili düzenlemeye göre şufa hakkı, paydaşlar tarafından kullanılabilir. Burada paydaş olarak bahsedilen kişiler, paylı mülkiyete tabi olan taşınmazdaki paydaşlardır. Taşınmazın paydaşı olmadığı halde ayni veya şahsi hak sahibi olanlar dahi önalım hakkını kullanamayacaktır.
Şufa hakkının sözleşmeden doğduğu durumlar bulunur. Bu halde şufa hakkı sahibi, sözleşmede kararlaştırılan kişidir. Dolayısıyla bu kişi de şufa hakkını kullanabilecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 239. maddesi uyarınca şufa hakkı devredilememektedir. Bununla birlikte ilgili düzenlemenin aksi kararlaştırılabilir. Devredilebilirliğe ilişkin anlaşma olması durumunda bu anlaşma yazılı şekilde yapılmalıdır. Dolayısıyla yazılı sözleşmeye dayanarak şufa hakkını devralan kişi de şufa hakkını kullanabilir.
Şufa hakkı kural olarak devredilememekle birlikte miras yoluyla geçen bir haktır. Dolayısıyla miras yoluyla şufa hakkı kazanan kişiler de bu haklarını kullanabilecektir.
Şufa Hakkı Nasıl Engellenir?
Şufa hakkının önlenmesi belirli durumlarda mümkündür. Şufa hakkının kullanılamayacağı durumlar, Türk Borçlar Kanunu’nun 240. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili düzenlemeye göre şufa hakkının kullanılamadığı durumlar,
- Şufa hakkı konusu olan taşınmazın miras paylaşımı sonucu mirasçılardan birine özgülenmesi,
- Taşınmazın cebri artırma ile satılması,
- Şufa hakkı konusu taşınmazda kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi,
- Taşınmazın kamu hizmeti benzeri amaçlarla edinilmesi,
Olarak belirtilebilir. Bu hallerde hak sahipleri şufa haklarını kullanamayacaklardır. Dolayısıyla kanuni düzenlemeler ile şufa hakkı engellenmiştir.
Şufa hakkının kullanılmadığı bir durum da feragattir. Haktan feragatin geçerli olması resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Ayrıca resmi şekilde feragat etmenin yanı sıra bu durum tapu kütüğüne şerh verilmelidir.
Bunların yanı sıra belirli bir satış için de önceden veya sonradan haktan vazgeçme mümkündür. Bu şekilde vazgeçme için yazılı olma geçerlilik şartı bulunur. Dolayısıyla feragat ve vazgeçme hallerinde de şufa hakkının kullanılması hak sahibinin kendisi tarafından engellenmiş olur.
