Tapu satışı, gayrimenkul alım satım süreçlerinin en kritik aşamalarından biridir. Ancak bazı durumlarda, yapılan tapu satış işlemi çeşitli nedenlerle bozulabilir veya iptal edilebilir. Tapu iptali ve tescil davaları, alıcı ve satıcı taraflar açısından önemli hukuki sonuçlar doğurabilir. Bu yazıda, tapu satışının hangi hallerde bozulabileceğini, hukuki süreçleri ve dikkat edilmesi gereken noktaları ele alacağız.
1. Tapu Satışının Bozulmasının Hukuki Dayanağı
Tapu işlemleri, resmi senet ve tapu siciline yapılan tescil işlemleriyle gerçekleşir. Ancak bazı durumlarda, tapu satış işlemi hukuka aykırı ya da geçersiz sayılabilir. Tapu satışının bozulması, genellikle tapu iptal ve tescil davası ile gerçekleşir. Bu davalar, ilgili mahkemeler tarafından incelenir ve hukuki gerekçelere dayanarak tapunun iptali sağlanabilir.
2. Tapu Satışının Bozulma Nedenleri
a) Hukuka Aykırılık
Tapu işlemleri, hukuka uygun şekilde gerçekleştirilmelidir. Eğer satış işlemi, hukuka aykırı bir şekilde yapılmışsa, tapu kaydının iptali mümkündür. Örneğin;
- Tapu kaydının sahte evraklarla yapılması,
- Resmî senet düzenleme yetkisi olmayan kişiler tarafından işlem yapılması,
- Hukuka aykırı bir satış işlemi gerçekleştirilmesi.
b) Şekil Şartlarına Uyulmaması
Tapu işlemlerinin geçerli olabilmesi için bazı şekil şartlarına uyulması gerekir. Tapu satış sözleşmesi, resmi şekilde düzenlenmeli ve noter huzurunda imzalanmalıdır. Eğer bu kurallara uyulmazsa, satış işlemi geçersiz sayılabilir.
c) İrade Sakatlığı (Hile, Tehdit, Aldatma ve Yanılma)
Tapu satışında taraflardan birinin iradesinin sakatlanmış olması, işlemin iptal edilmesine neden olabilir. İrade sakatlığı halleri şunlardır:
- Hile (Dolandırıcılık): Satıcı veya alıcı, karşı tarafı kasıtlı olarak yanlış bilgilendirerek tapu satışını gerçekleştirirse,
- Tehdit: Bir taraf, diğerini tehdit veya baskı ile satışa zorladıysa,
- Aldatma (Gabinde Aşırı Dengesizlik): Satış bedeli, gayrimenkulün gerçek değerine kıyasla aşırı düşükse ve aldatma kastı bulunuyorsa,
- Yanılma: Satış işlemi esnasında taraflardan biri, işlemi yanlış anladıysa veya yanılgıya düşürüldüyse.
d) Ehliyetsizlik (Akıl Hastalığı, Yaş Küçüklüğü, Vesayet)
Tapu satış işlemini gerçekleştiren kişinin hukuki ehliyeti olup olmadığı çok önemlidir. Aşağıdaki durumlarda tapu iptal edilebilir:
- Satışı yapan kişinin akıl hastalığı nedeniyle ayırt etme gücüne sahip olmaması,
- 18 yaşından küçük ve yasal temsilcisi olmayan kişilerin satış yapması,
- Vasi tarafından yapılan satışların mahkemeden onay alınmadan gerçekleştirilmesi.
e) Muvazaa (Danışıklı İşlem)
Taraflar arasında gerçek olmayan bir satış işlemi yapılmışsa, bu duruma "muvazaa" denir. Örneğin, mal kaçırmak amacıyla yapılan göstermelik tapu devirleri geçersiz sayılabilir. Muvazaa nedeniyle tapu iptali için açılan davalarda, işlemin gerçek niteliği mahkemede kanıtlanmalıdır.
f) Mirastan Mal Kaçırma (Murisi Aldatma)
Mirastan mal kaçırma, özellikle miras hukukunda sıkça karşılaşılan bir durumdur. Miras bırakan kişi, yasal mirasçılarından mal kaçırmak için tapu devri yaparsa, mirasçılar tapu iptal davası açabilir.
g) Kamulaştırma ve İmar Planı Değişiklikleri
Devletin kamulaştırma yapması veya imar planında değişiklik yapması nedeniyle tapu iptali söz konusu olabilir. Kamulaştırma işlemi sırasında usulsüzlük varsa, hak sahipleri dava açarak tapu iptalini sağlayabilir.
h) Tapu Kaydının Hatalı Olması
Tapu sicilinde maddi hatalar bulunması, yanlış parsel numarası veya hatalı ölçümler nedeniyle tapunun iptali mümkündür. Bu gibi durumlarda, ilgili mahkemeye başvurarak tapunun düzeltilmesi talep edilebilir.
3. Tapu İptal ve Tescil Davası Süreci
Tapu iptali ve tescil davası, Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılır. Dava süreci genel olarak şu aşamalardan oluşur:
- Dava Dilekçesinin Hazırlanması: Davacı, tapu iptalini gerektiren nedenleri ve hukuki dayanaklarını içeren bir dilekçe ile mahkemeye başvurur.
- Delillerin Sunulması: Taraflar, mahkemeye tapunun iptalini gerektiren delilleri sunmalıdır. Bu deliller arasında tanık ifadeleri, bilirkişi raporları ve tapu kayıtları yer alabilir.
- Bilirkişi ve Keşif Süreci: Mahkeme, gerektiğinde bilirkişi incelemesi yapabilir veya taşınmazın bulunduğu yerde keşif gerçekleştirebilir.
- Mahkeme Kararı: Mahkeme, sunulan delilleri değerlendirerek tapunun iptal edilip edilmeyeceğine karar verir.
- Yargıtay Süreci: Taraflar, mahkemenin kararına itiraz ederse, dosya Yargıtay’a taşınabilir.
4. Tapu İptali Davalarında Zaman Aşımı
Tapu iptali davalarında zaman aşımı süreleri, davanın türüne göre değişebilir. Örneğin;
- Muvazaa nedeniyle açılan tapu iptali davalarında zaman aşımı yoktur.
- Hile veya tehdit nedeniyle açılan davalarda, hilenin öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıl içinde dava açılması gerekir.
- Ehliyetsizlik nedeniyle açılan davalarda süreler farklılık gösterebilir.
5. Tapu Satışı Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tapu satışının bozulmaması ve mağduriyet yaşanmaması için şu hususlara dikkat edilmelidir:
- Tapu işlemlerini mutlaka noter huzurunda ve resmi şekilde gerçekleştirin.
- Satış işlemi öncesinde taşınmazın hukuki durumunu detaylıca inceleyin.
- Alım satım işlemlerinde avukat desteği alın.
- Muvazaa veya aldatma gibi hukuka aykırı işlemlerden kaçının.
Sonuç
Tapu satış işlemi, hukuka uygun şekilde gerçekleştirilmezse çeşitli nedenlerle bozulabilir. Hukuka aykırılık, muvazaa, irade sakatlığı, ehliyetsizlik, mirastan mal kaçırma gibi durumlarda tapu iptal davaları açılabilir. Tapu satış sürecinde dikkatli olmak, mağduriyet yaşamamak için önemlidir. Bu tür durumlarla karşılaşan kişilerin, uzman bir tapu avukatından destek alarak süreci yönetmesi en sağlıklı yol olacaktır.
