6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açıklanmış ve bu davanın şartları sayılmıştır. Kiracının oturduğu taşınmaz herhangi bir sebeple el değiştirmiş ise yeni malik olan kişi de kira sözleşmesinin yeni tarafı olmaktadır. Yeni malik eski malikin yerini alır ve kira sözleşmesini de aynı şekilde sürdürür. Fakat yeni malikin taşınmaza konut ya da işyeri amacıyla ihtiyacı var ise kiracıyı tahliye edebilmesi mümkündür. 351. maddede kiracıyı tahliye edebilmek için hangi şartların gerçekleşmesi gerektiği yer almaktadır. Yeni malik bu şartlar mevcut ise kira sözleşmesinin feshedilmesi ve kiracının tahliye edilmesi için dava açma yoluna gidebilir.
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası Nedir?
Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenmiştir. 351. maddeye göre taşınmazın yeni maliki olan kişinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu bir kişinin taşınmaza ihtiyacı var ise mevcut kiracının tahliye edilmesini istemesi mümkündür. Taşınmaza ihtiyaca olan kişinin taşınmazı, konut ya da işyeri olarak kullanabilmesi mümkündür. Yeni malik, dava açıp kira sözleşmesini feshederek kiracıyı tahliye edebilir. Yeni malikin açtığı tahliye davası bozucu yenilik doğuran bir davadır. Mahkeme, sözleşmenin feshedilmesine ve kiracının tahliye edilmesine karar verir ise tarafların arasındaki kira sözleşmesi de sona erer.
Yeni malik olan kişinin taşınmaza ihtiyacı var ise 351.maddede yer alan şartlar sağlandığı takdirde mevcut kiracıyı tahliye edebilmesi mümkündür. Maddede, yeni maliğin hangi yakınlarının ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabileceği de sayılmıştır. Bu yakınlar şu şekildedir:
- Yeni malik olan kişinin kendisi,
- Yeni malikin eşi,
- Yeni malikin varsa çocukları, torunları ya da başka altsoyu,
- Yeni malikin annesi, babası ya da başka üstsoyu,
- Yeni malikin kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler var ise bu kişiler.
Sayılan kişilerin taşınmaza konut ya da işyeri olarak ihtiyacı var ise tahliye davasının açılması mümkündür. Bu ihtiyaç gerçek, samimi ve sürekli olmalıdır.
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası Şartları
Taşınmazı sonradan edinen malik mevcut kiracıyı tahliye etmek istiyor ise davanın kabul edilebilmesi için belirli şartları taşıması gereklidir. Bu şartlar sağlanmadığı takdirde davanın reddi söz konusu olmaktadır. Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davasının şartları şu şekilde sayılabilir:
- Taşınmazın yeni malikinin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da kanunen bakmak zorunda olduğu kişilerin taşınmaza ihtiyaçları var ise kiracının tahliye edilebilmesi mümkündür.
- Taşınmaza ihtiyacı olduğu söylenen kişinin bu ihtiyacı gerçek, samimi, zorunlu ve sürekli olmalıdır.
- Yeni malik olan kişi malik olduğu tarihten itibaren 1 ay içerisinde taşınmazı tahliye etmek istediğini kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır.
- Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davasını yeni malik, bildirimi yaptığı tarihten itibaren 6 ay sonra ya da kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde açmış olmalıdır.
Taşınmazın yeni maliki bir tüzel kişi olmuş ise bu durumda sadece şirketin kendi ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir. Şirketin herhangi bir ortağının ya da yetkilisinin ihtiyacı olması nedeniyle tahliye davası açabilmek mümkün değildir. Şirketin işyeri olarak kullanmak için taşınmaza ihtiyacı var ise mevcut kiracıyı tahliye edebilme imkânı vardır.
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Kiralanmış olan taşınmazı satın alan kimse satın alma tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıyı tahliye etmek istediğini içeren ihtarnameyi kiracıya yollamalıdır. Bu ihtarname ile kiracı haberdar edildikten sonra yeni malik 6 içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açabilir. Yeni kiraya veren kiralanan taşınmazı elde ettikten sonra bir ay içerisinde kiracıya ihtarnameyi yollamaz ise kiraya verenin tahliye davası açması mümkün değildir. Yeni malik mevcut koşullarla kira sözleşmesini üstlenmiş olur. Bir sonraki kira dönemine kadar da tahliye davası açabilmesi mümkün değildir. Bir sonraki kira döneminin gelmesiyle kiraya veren sözleşme süresinin bitmesinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davasını açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davasının ne kadar süreceği sorusuna net bir cevap vermek mümkün değildir. Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davasının süresi somut olayın şartlarına göre değişebilmektedir. Gerekli şartlar mevcut ise davanın ilk celsede bitmesi de mümkündür. Fakat kiracıların itirazları ve mahkemelerin yoğunluğu nedeniyle davanın ilk celsede bitmesi oldukça zordur. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarının genellikle 1 ya da 1,5 yıl sürdüğü görülmektedir. İhtiyacın net bir şekilde ispat edilmesiyle ve kiracının da tutumuyla bu sürenin kısaltılabilmesi mümkündür.
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye İhtarname Örneği
İHTARNAME
İHTAR EDEN: A.B.
ADRES: İhtar eden adresi
MUHATAP: F.G.
ADRES: Muhatap adresi
KİRAYA KONU TAŞINMAZIN ADRESİ:
İHTAR KONUSU: İhtiyaç nedeniyle taşınmazın tahliyesini içeren ihtarımızı içerir.
AÇIKLAMALAR:
Sayın muhatap, 19.05.2021 başlangıç tarihli 1 yıl için düzenlenen belirli süreli sözleşmesi uyarınca …….adresinde bulunan tarafıma ait taşınmazda kiracı olarak oturmaktasınız. Kiracı olarak oturmakta olduğunuz yukarıda adresi belirtilen taşınmazı 15.01.2023 tarihinde satın aldım. Kiracı olarak oturduğunuz evi satın almam ile Türk Borçlar Kanunu madde 310 gereği eski malikin tarafı olduğu kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatını kendiliğinden kazandım. Bu taşınmaza tarafımın ihtiyacı olduğu için Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gereğince satın alma tarihini izleyen en geç 6 aylık süre içerisinde taşınmazı tahliye ederek tarafıma teslim etmenizi, ayrıca yasal süre içerisinde ödemeniz gereken 3600 TL aylık kira bedellerini en geç ait olduğu ayın ilk 20. gününde ve her ay peşin olarak IBAN adresime yatırmanızı aksi halde 6 aylık yasal sürenin sonunda hakkınızda yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacağımı, yapılacak kira ödemelerinin tahliye davaları için yargıya başvurma hakkı saklı tutulmak kayıt ve şartı ile alınacağını ve yapılacak tüm yargılama giderlerinin tarafınızdan talep edileceğini ihtaren bildirmekteyim.
EK-1: Satın alınmış olan taşınmaza ait Tapu Senedi
Sayın Noter; Üç nüshadan ibaret olan ihtarnamenin bir nüshasının muhataba hızlı tebligat ile tebliğ edilmesini, bir nüshasının tebliğ şerhiyle tarafımıza iade edilmesini ve bir nüshanın da dairenizde saklanmasını, saygıyla arz ederim.
